Цінні помешкання під загрозою: українці кардинально переосмислюють свої критерії при виборі житла.

Ціни на нерухомість в Україні продовжують підвищуватися, але є й особливі випадки. У деяких районах Києва потенційні покупці та орендарі уникають угод через загрози безпеці. УНІАН провів аналіз ситуації на ринку житла в умовах війни та розглянув можливі перспективи.

Декілька років тому українці при виборі квартири в першу чергу звертали увагу на вартість, район проживання та зручність транспортного сполучення. Проте безтурботні часи залишилися у минулому, і тепер на рішення впливають також такі фактори, як наявність укриття, альтернативних джерел електро- і водопостачання, близькість до критично важливої інфраструктури, а також частота російських обстрілів у певних районах.

Паралельно змінюються й правила самого ринку. З 2027 року власники квартир мають сплачувати 10-відсотковий податок з доходів від оренди. Таким чином держава розраховує вивести цей сегмент з тіні, адже зараз сумарна ставка складає 23% (18% податку на прибуток плюс 5% військового збору). Проте враховуючи, що нині такі податки не платить майже ніхто, це сприймається населенням як новий податок.

Одночасно відбуваються і зміни в цінових тенденціях. Наприклад, в столиці вже існують мікрорайони, де ринок фактично зупинився через постійні обстріли.

УНІАН провів бесіду з фахівцями у сфері нерухомості, щоб дізнатися, в яких регіонах ціни зростають найшвидше, які місця покупці та орендарі обминають, чи передадуть власники квартир нові податкові зобов'язання орендарям, а також що прогнозується для ринку житла в майбутньому.

Придбають не просто квадратні метри, а відчуття захищеності.

Ринок нерухомості демонструє нерівномірний розвиток. В той час як на заході країни спостерігається зростання попиту та цін, в прифронтових регіонах активність ринку все більше залежить від державних ініціатив.

Юрій Піта, колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України, підтверджує інформацію для УНІАН про те, що наразі найстабільніші показники спостерігаються у західних регіонах країни.

"На заході України ситуація на ринках залишається більш стабільною. Спостерігається навіть підвищення попиту та цін. Хоча в різних областях ситуація може відрізнятися, в цілому вартість нерухомості зросла на 15-20% цього року. Зокрема, це стосується таких міст, як Тернопіль, Чернівці, Івано-Франківськ, Львів, Хмельницький, Рівне, Закарпаття та Волинь," - зазначає Піта.

У Харкові, Дніпрі, Запоріжжі та Одесі картина виглядає зовсім інакше. Піта зазначає, що близько 60% угод у цих містах здійснюються завдяки державним ініціативам, зокрема програмі "єВідновлення" та житловим ваучерам.

"Завдяки цьому ринки продовжують функціонувати. Якщо уряд і далі надаватиме підтримку, то можна очікувати певну динаміку. Проте, зрозуміло, що в містах, розташованих на передовій і на сході, ціни не можуть підвищуватися, оскільки там тривають активні обстріли і ситуація залишається надзвичайно небезпечною," - підкреслює Піта.

Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що в Україні люди почали більш уважно ставитися до процесу придбання нерухомості.

"Рішень "на емоціях" майже немає, квартиру вибирають довше, уважніше дивляться на район, стан будинку, документи й реальну ліквідність", - ділиться з УНІАН своїми спостереженнями пан Бойко.

Він зазначив, що попит все ще існує, але тепер він став куди більш вибірковим. Якщо пропозиція відповідає вимогам ринку, то вона обов'язково знайде свого покупця.

"Якщо власник наполягає на старих уявленнях про вартість або ігнорує реальний стан об'єкта, перегляди можуть мати місце, але до укладення угоди доходить значно рідше. Це літо демонструє однозначну тенденцію: сьогодні на ринку реалізуються і здаються лише ті об'єкти, які виглядають справедливо з точки зору співвідношення ціни, якості та ризиків", - зазначає Бойко.

Подібні тренди також підтверджуються інформацією від маркетплейсу нерухомості DIM.RIA.

"Якщо порівнювати з минулим роком, новобудови подорожчали насамперед у західних і центральних регіонах, де зберігається стабільний попит і триває активне будівництво нових житлових комплексів", - розповідає УНІАН керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.

На вторинному ринку Поберезький також відзначає обережність покупців, що призводить до незначних коливань цін протягом останнього місяця. У той же час, у порівнянні з минулим роком, вартість квартир в більшості регіонів зросла, хоча в прифронтових областях це підвищення залишається помірним.

Карта цін: де квартири дорожчають найбільше

За інформацією Поберезького, у червні найбільше зросла вартість квадратного метра в Черкаській області (+7,5%) та Чернівецькій області (+6,4%). У той же час, в Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) областях ціни, навпаки, знизилися.

У Києві середня ціна квадратного метра в нових будинках знизилася на 3,5%, досягнувши 1 379 доларів (приблизно 62 тисячі гривень).

Протягом року ціни на нові будівлі значно зросли у таких областях: Івано-Франківщина (+20%), Тернопільщина (+20%), Чернівеччина (+17%), Житомирщина (+17%) та Вінниччина (+16%).

На вторинному ринку спостерігається більш суттєве подорожчання. Найзначніше зростання цін у червні відзначено на однокімнатні квартири в Кіровоградській (+19%), Чернігівській (+16%) та Чернівецькій (+11%) областях. У сегментах двох- і трьохкімнатних квартир підвищення вартості є менш вираженим, проте загальна тенденція все ще вказує на подорожчання, - додає Поберезький.

У той же час західна частина країни продовжує залишатися безумовним лідером за темпами зростання на ринку нерухомості в річному вимірі. Протягом року найбільше зросли ціни на вторинному ринку житла у Чернівецькій області (+43%), Івано-Франківській (+37%) та Тернопільській (+29%).

Орендарі реагують оперативніше, ніж покупці.

Ринок оренди традиційно залишається найдинамічнішим сегментом житлової нерухомості. Олександр Бойко зазначає, що саме він першим реагує на зміну зовнішніх обставин.

За досвідом рієлтора, люди найчастіше змінюють орендоване житло через роботу, безпекові обставини або зміну доходів.

"Найкраще тримаються квартири з адекватною ціною, ремонтом, базовою технікою, резервним живленням або хоча б зрозумілими умовами проживання; натомість об'єкти з завищеним стартовим цінником довше залишаються в рекламі", - каже рієлтор.

Експерт особливо акцентує увагу на Києві, де завдяки високій щільності робочих місць, навчальних інститутів і сервісів попит залишається більш стабільним у порівнянні з іншими містами. Ключовим фактором тут є саме географічне розташування.

Як зазначив Віталій Поберезький, керівник напрямку розвитку продуктів DIM.RIA, у першій половині літа ціни на оренду квартир в Україні продовжували зростати, хоча темпи цього зростання значно варіюються в залежності від регіону.

"У столиці України, зокрема в Києві, середня ціна оренди однокімнатної квартири за місяць зросла приблизно на 4% і досягла 27 тисяч гривень. Водночас, у Закарпатті ціни залишилися на рівні травня — 22,5 тисячі гривень," - зазначає Поберезький.

У червні в Черкаській області було зафіксовано суттєве зростання цін на оренду житла — на 27%. Як наслідок, середня вартість оренди однокімнатної квартири досягла рівня Львівської області і складає 19 тисяч гривень.

"Найзначніше підвищення цін за місяць було зафіксовано в Кіровоградській області, де вартість зросла вдвічі, досягнувши 14 тисяч гривень на місяць," - зазначає Поберезький.

"Острови" небезпеки у столиці

Екс-лідер Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта підкреслює, що в столиці ключовими чинниками для орендарів стають не лише район, а й рівень комфорту та безпеки житлового комплексу.

"На перше місце зараз буде виходити питання наявності і забезпечення побутовими послугами: світло, тепло, вода, ліфти, щоб працювали, ну і наявність укриттів. За умови, якщо будинок знаходиться у відносно безпечному місці і має всі умови для зими, такі об'єкти користуються попитом. Ціни на них навіть дещо зросли. Зростання невелике - в районі 10%", - каже Піта.

Проте цей процес має двосторонній характер. За словами спеціаліста, у Києві вже виникають райони, де люди менш охоче розглядають можливість купівлі житла через зростання безпекових загроз. Серед таких територій експерт виділяє, зокрема, Лукʼянівку та Дарницю, що розташовані поблизу промислових зон, які часто стають мішенню для російських ракетних та дронових ударів.

"В районі Лук'янівки знайти недорогу оренду виявляється справжньою проблемою. Люди не проявляють інтересу, адже для них на першому місці стоїть безпека. Ані ціна, ані інші критерії не мають такого значення, як саме відчуття безпеки," - підкреслює Піта.

Водночас експерт зауважує, що абсолютно безпечних районів у Києві немає. Однак, попри це, є локації, які через частіші удари втрачають конкурентоспроможність на ринку.

За словами Піти, одним із важливих ризиків можуть бути території, що розташовані неподалік від енергетичних об'єктів.

"Такі "анклави" вже з'являються і це відчувається на ринку", - резюмує Піта.

Вищі витрати на проїзд призводять до підвищення цін на житло.

Є й інші фактори, що впливають на вибір житла у столиці та, відповідно, тиснуть на ціни.

З 15 липня у Києві підвищилася вартість проїзду в метрополітені, автобусах, трамваях, тролейбусах та фунікулерах — з 8 до 30 гривень. Як вже повідомляв УНІАН, ця зміна може викликати ланцюгову реакцію, що призведе до зростання цін на різноманітні товари та послуги, а також посилить інфляційний тиск у країні.

Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що значне зростання цін на проїзд може збільшити популярність квартир, розташованих поблизу станцій метро та важливих транспортних вузлів.

"Однак, на думку Бойка, тільки транспортний тариф не зможе спонукати до масового переїзду: для тих, хто орендує житло, ключовими є загальні щомісячні витрати - включаючи оренду, комунальні послуги, час на дорогу та витрати на пересадки."

Найбільш чутливими до зміни тарифів, на думку Бойка, можуть бути люди, які щодня їздять до офісу, працюють позмінно або витрачають багато часу на дорогу. Саме для них транспортна доступність може стати додатковим аргументом при виборі квартири.

"У локаціях із якісною транспортною доступністю орендні ставки можуть отримати додаткову підтримку, але це буде помітно передусім у сегменті доступних і середніх за бюджетом квартир, де люди найгостріше порівнюють щоденні витрати", - вважає Бойко.

Водночас, на думку експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, глобального впливу на ринок подорожчання проїзду не матиме. Оскільки, за його словами, близькість до місця роботи чи навчання і раніше була одним із ключових критеріїв під час пошуку житла в столиці.

"Як і раніше, орендар буде обирати нерухомість ближче до місця роботи або навчання, - каже Піта. - Ну і дистанційно багато хто працює або навчається. Отже, подорожчання проїзду не буде впливати".

Чи буде орендар зобов'язаний сплачувати податки?

У червні Верховна Рада прийняла закон, що стосується оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи. У цьому документі містяться нововведення, які можуть вплинути на осіб, які здають житло в оренду. Хоча закон ще не підписаний президентом, прогнозується, що ці зміни врешті-решт стануть чинними, оскільки відповідають рекомендаціям Міжнародного валютного фонду.

Суть майбутніх зрушень проста: з 1 січня 2027 року орендодавці повинні будуть сплачувати 10% сукупного податку від вартості оренди - 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору.

В дійсності, орендодавці зобов'язані сплачувати податки, і навіть у значно більших обсягах, ніж це передбачено теоретично. Загальна ставка на сьогодні становить 23%, з яких 18% — це податок на доходи фізичних осіб, а 5% — військовий збір. Проте на практиці більшість з них уникають сплати цих податків, віддаючи перевагу готівковим розрахункам.

Законотворці очікують, що зменшення податкового навантаження сприятиме виходу ринку з тіні. Втім на ділі усе почасти відбувається не так, як розраховують чиновники.

"Цей сигнал має велике значення для ринку, оскільки держава фактично сприяє переходу власників до більш відкритих моделей ведення бізнесу. Я не вважаю, що ці зміни варто перебільшувати, але й недооцінювати їх також не слід: для деяких орендодавців це стане психологічним бар'єром, після якого вони або почнуть працювати легально, або шукатимуть способи зберегти звичний формат", - зазначає рієлтор Бойко.

За словами спеціаліста, реакція власників нерухомості може бути неоднорідною. Деякі з них готові перейти на офіційний рівень співпраці, в той час як інші можуть намагатися відстрочити процес легалізації або спостерігати за тим, наскільки активно держава здійснюватиме контроль над цим ринком.

"Але в довшій перспективі ринок усе ж може стати більш цивілізованим: офіційні договори дадуть орендарям більше захисту, а власникам - зрозуміліші правила гри. Мінус у тому, що будь-яке нове навантаження ринок спочатку намагається "переварити" через ціну, жорсткіші умови або відбір орендарів", - відмічає Бойко.

Рієлтор вважає, що ринок не зазнає миттєвих змін, а поступово переходить до більш прозорих умов. Він переконаний, що для деяких власників укладення офіційного контракту стане доцільним вибором, оскільки це забезпечує дисципліну для обох сторін угоди. Договір точно визначає терміни оренди, розмір платежів, умови застави, стан житла та відповідальність за майно. Крім того, це надає орендарям зрозуміліші правила для проживання.

Експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта також прогнозує, що частина ринку поступово вийде з тіні. Піта вважає, що цьому сприятиме зниження податкового навантаження порівняно з нинішніми ставками. Однак додає, що лише законодавчих змін недостатньо.

На його думку, уряд повинен реалізувати інформаційну кампанію, щоб донести до власників житла переваги легальної оренди.

"Сплатив податки - спи спокійно. Ніхто не буде шантажувати або лякати тим, що подадуть заяву в податкову", - каже фахівець.

Водночас, багатьох українців хвилює питання, чи не покриють власники нові податки шляхом збільшення орендної плати. У цьому контексті думки ріелторів суттєво розходяться.

"Ціни підвищуються лише за наявності попиту. Перекладення податків на орендаря не буде можливим, оскільки це призведе до неконкурентоспроможності", - вважає Піта.

Олександр Бойко підкреслює, що нині значна частина ринку функціонує в тіні не лише через високі податкові ставки. Серед факторів, що цьому сприяють, він відзначає поширеність готівкових розрахунків, відсутність бажання вести звітність, недовіру до встановлених норм, а також тривалу відсутність простого і зрозумілого процесу легалізації.

Бойко зазначає, що у разі істотного посилення контролю деякі орендодавці можуть спробувати включити нові витрати в орендну плату. Проте не всім вдасться повністю перекласти податки на орендарів.

"Власник завжди обмежений конкурентними пропозиціями в конкретному будинку, районі та ціновому сегменті, а орендар - своїм бюджетом. Тому реакція буде неоднорідною: хтось підніме ставку, хтось частково зменшить власну дохідність, хтось тимчасово зніме об'єкт з ринку, а частина власників легалізується, якщо нова модель виявиться для них зрозумілою й передбачуваною", - вважає Бойко.

Що прогнозувати надалі для ринку нерухомості?

Фахівці одностайні у своїх прогнозах, що до завершення літа на ринку нерухомості не слід очікувати суттєвих коливань. Проте вже восени можливі зміни: з початком навчального року попит на оренду звичайно зростає.

"На ринку оренди до середини серпня відчутних коливань не буде. А далі, з початком навчального й ділового сезону, попит, а разом з ним і ціни традиційно підуть вгору", - каже керівник з розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький.

Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що різкого підвищення ставок не варто очікувати, оскільки ринок буде обмежений купівельною спроможністю населення України.

У той же час, ринок нерухомості стає все більше під впливом безпекових факторів.

"Покупці й надалі обиратимуть без поспіху, зважаючи на ціну, якість і локацію. Тому різких стрибків вартості ми не прогнозуємо - радше плавний рух ринку слідом за реальним попитом", - додає Поберезький.

Цю думку підтримує рієлтор Бойко.

"Основними чинниками залишаться військові та безпекові загрози, міграційні процеси, доходи сімей, валютні курси, ситуація на ринку новобудов та довіра до податкових норм. Тож ринок реагуватиме не у загальному сенсі, а скоріше в залежності від конкретних районів і типів житла", - зазначає рієлтор.

У той же час колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що ключовою інтригою для ринку стане не літній період, а наступний опалювальний сезон. Адже посилення російських нападів на Київ вже починає позначатися на настроях потенційних покупців.

"У зв'язку з посиленою небезпекою в Києві вже з'являються мікрорайони в столиці, які поки не будуть цікаві для покупців. Якщо така тенденція збережеться, то безумовно покупець буде своє рішення відтерміновувати стосовно Києва. Це може призвести до зниження цін восени. Думаю, на 20% ціни можуть знизитись в більшості сегментів ринку", - прогнозує Піта.

До кінця літа лишається місяць, після чого український ринок житла поступово входитиме в черговий непростий опалювальний сезон. До осені експерти не очікують різких цінових змін, однак подальший розвиток ситуації на ринку житла багато в чому залежатиме від того, якою буде зима.

Перебіг війни, ситуація в енергетиці та впевненість українців у завтрашньому дні визначатимуть, скільки коштуватиме житло та чи наважаться люди купувати власну нерухомість.