Вгору чи вниз: як зміняться орендні ціни на квартири у 2025 році -- Delo.ua

#Бізнес

Як і в минулому році, у 2025 році оренда житла в українських містах може бути як дорогою і безпечною, так і дешевою, але в зоні ризику. Багато експертів вважають, що немає підстав очікувати зростання попиту на купівлю чи продаж нерухомості, як на вторинному, так і на первинному ринках. Прогнози спеціалістів вказують на помірний рівень активності. Отже, 2025 рік знову пройде під знаком "року оренди".

Незважаючи на істотні зміни цін на житло та чутливість до безпекових аспектів, ринок оренди в більшості регіонів країни, за винятком прифронтових районів, демонструє стабільність. Попит на орендовані квартири залишається високим, а орендні ставки значно зросли. Термін, протягом якого квартири залишаються вільними, скорочується, зазначив у коментарі для Delo.ua генеральний директор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько.

За його словами, логічно, що ринок нерухомості на третій рік війни значно змістився у сектор оренди, адже всередині країни все ще відбувається активна міграція.

"У разі продовження повзучого наступу на міста сходу України, зрозуміло, що людям потрібно шукати нове місце для проживання. Однак, на жаль, більшість українців, які рятуються від війни, не можуть дозволити собі купівлю житла. Тому їм доводиться звертатися до оренди," - підкреслив він.

На думку Олега Приходька, у всіх населених пунктах, де відбувається відновлення виробничих потужностей або відкриття нових підприємств, особливо у сфері військових потреб, миттєво активізується ринок оренди.

У 2024 році попит на оренду перевищив навіть рекордні рівні 2023 року. У ряді регіонів ціни сягнули показників, які перевищують довоєнні, повідомила в коментарі для Delo.ua президент Спілки фахівців у сфері нерухомості України Лариса Ставинога.

У той же час ринок функціонує відповідно до своїх традиційних принципів, враховуючи військові загрози. По-перше, чітко простежується сезонний характер: найбільший попит зафіксовано з лютого по травень, а також з кінця серпня до середини грудня. Саме в ці моменти спостерігається різке зростання цін, підкреслила ріелтор.

"Друге правило - залежність оренди від продажу. Як тільки падає попит на купівлю, як це було в 2024-му, - оренда одразу зростає. Ціни ростуть до критичного показника, після чого відновлюються продажі - люди переходять в купівлю і користуються іпотечними програмами", - наголосила Лариса Ставинога.

Третій тренд - зазвичай ринок оренди йде за ринком праці. Активізується оренда у більш безпечних містах, проте там, де є жвавий ринок праці. Важливою є також кількість населення в мегаполісі.

"У великих містах, таких як Київ, Львів, Одеса, Дніпро та Харків, ситуація з орендою варіюється. Наприклад, у Харкові оренда є основним напрямком, оскільки угоди з купівлі-продажу практично відсутні. Загалом ринок нерухомості активізується в тих регіонах, куди спрямовується міграційний потік, а також де існують можливості для працевлаштування," - підкреслила ріелтор.

По-четверте, на ринок оренди тисне фактор зростання комунальних послуг - це позначається на вартості об'єкта - адже окрім орендної ставки, орендар ще й сплачує тарифи і в житловому фонді, і в комерційній нерухомості.

П'ятий тренд - зважаючи на високі ризики, на відміну від довоєнних часів тепер зазвичай укладають договори оренди на шість місяців, і далі пролонгують. "Часто разом з прологнацією відбувається і підвищення ціни. Зазвичай не набагато, але все ж ставка зростає", - пояснила Ставинога.

Протягом 2024 року спостерігалося переважне зниження кількості пропозицій на ринку оренди в Україні. Однак у Дніпропетровській, Львівській, Івано-Франківській та Волинській областях цей показник зріс, згідно з даними дослідження DIM RIA. В інших західних регіонах коливання варіювалися в межах 10% у порівнянні з груднем 2023 року. У Києві та Київській області кількість пропозицій знизилася на 14% та 10% відповідно.

За словами менеджера з розвитку бізнесу в ЛУН Олександра Павлова, у Києві зростання цін по оренді у 2024 році зробило стрибок на 30% за рік у гривні, у доларі також вагомий приріст - 20%. І це ще не найбільше зростання по ринку. Ще більший приріст вартості демонструє, наприколад, Івано-Франківськ - 37% у гривні, а 27% - у доларі.

Протягом минулого року ціни зросли в Чернівецькій (+32%), Волинській (+20%) та Закарпатській (+17%) областях.

Проте, якщо розглядати абсолютні показники, найдорожчими містами для оренди залишаються Ужгород, за ним слідують Львів та Київ.

Проте якщо за цінами на однокімнатні Ужгород та Львів випереджають Київ (16,5 тис. грн), то в сегментах 2- та 3-кімнатних квартир першість залишається за Києвом з середньою ціною оренди 22,9 тис. грн та 37,5 тис. грн на місяць відповідно.

Найдешевші ціни у наближених до військових дій областях сходу та півдня: Харківська та Сумська (4 тис. грн за однокімнатну), Запорізька та Миколаївська (по 5тис. грн), Чернігівська (7 тис. грн).

Згідно з інформацією ЛУН-статистики, незважаючи на зростання цін на оренду, інтерес до орендованого житла в цих областях залишається високим. Це підтверджується скороченням часу, протягом якого квартири виставляються на продаж.

У січні 2025 року спостерігається зниження активності на ринку оренди квартир у західних областях, що є очікуваним явищем. Це можна помітити як у Львові, так і на Закарпатті.

"За останні кілька місяців помітно спостерігається зниження попиту. Це зумовлено тим, що в місті активно зводяться численні новобудови. Багато людей, які переїхали в регіон в умовах війни, вже вирішили свої житлові потреби. Наразі не спостерігається значного потоку переселенців до Закарпаття", - зазначив у коментарі Delo.ua голова закарпатського відділення АФНУ Роман Перегинець.

Згідно з думкою рієлтора, наразі відсутні будь-які підстави для підвищення цін на оренду, навіть у найбільш стабільному регіоні, за умови, що не відбудеться жодних змін у політичній або військовій ситуації.

Наразі в Ужгороді однокімнатну квартиру в середньому можна винайняти за $300-350, 2-кімнатні сягають $400-600. Помешкання у новобудовах (після 2010 року) коштують дорожче: 1-кімнатні $400 до 600 дол, 2-кімнатні $450-700. Трикімнатних набагато менше в пропозиції, тожвони цінуються, особливо великими родинами: ціна від $600 і вище.

У разі зміни військової або політичної ситуації ринок може зазнати суттєвих трансформацій. Якщо з'явиться можливість для миру, багато людей повернуться до своїх домівок, вважає Перегинець.

"Закарпаття змогло прихистити сотні тисяч людей, але в регіоні немає багато роботи. Якщо людина не має можливості постійного фінансового доходу, а лише перебивається на заощадженнях, при першій можливості такі люди повернуться додому, або ж до більших областей, де є можливість кращого заробітку", - наголосив рієлтор.

У Львові також не бачать перспектив для зростання оренди. За словами голови львівського відділення АФНУ Андрія Борисова, ціни на оренду вийшли на плато і навряд чи будуть рости у найближчі півроку.

"Якщо і будуть рости ціни, то хіба що у гривні, у доларі ні. Проте темпи зростання, якщо й будуть, то менші за реальний рівень інфляції", - додав експерт.

Найбільш затребуваною категорією житла на ринку оренди є бюджетний сегмент, де ціни не перевищують 13 тисяч гривень. Однак попит на якісні квартири в нових житлових комплексах також залишається високим, і їх вартість стартує від 20 тисяч гривень.

Ціни у Франківську, на відміну від Львова та Ужгорода, трохи збільшилися за останні три місяці. Проте, гірськолижний курорт залишається популярним вибором для відпочинку під час канікул.

Вартість оренди квартири в Києві варіюється в залежності від місця розташування та категорії житла. У січні 2025 року ціни на однокімнатні квартири становлять від 11,7 тисяч гривень у Деснянському районі до 22,3 тисяч гривень у Шевченківському.

Після зростання цін на 30% минулого року, ринок оренди квартир у Києві стабілізувався, і в деяких районах навіть спостерігається зниження вартості.

Внаслідок постійних тривог та обстрілів, попит на ринку оренди зосередився на одному типі житла – квартирах у нових будинках, зведених з 2010 року. Тим часом зацікавленість до старих житлових фондів зменшується, що, в свою чергу, призводить до зниження орендних цін.

Як розповіла Delo.ua голова київського підрозділу Асоціації фахівців з нерухомості України Оксана Ковтун, високий інтерес до квартир у нових ЖК пояснюється підвищеними вимогами безпекита комфорту з боку орендарів. Адже монолітно-каркасні будинки вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Водночас у нових ЖК зазвичай є паркінги, які слугують укриттями.

Вона зазначила, що спостерігається значний інтерес до квартир, які мають сучасний ремонт, нові меблі та побутову техніку.

"Якщо це квартири в нових житлових комплексах, оренда коштуватиме від 14 000 до 20 000 гривень на місяць за однокімнатні, і від 16 000 і вище за двокімнатні. Це закриті ЖК на Теремках, Голосієві, Шевченківському районі, окрім Лук'янівки. Через постійні обстріли орендарі Лук'янівку обходять стороною", - наголосила рієлторка.

Ковтун зазначає, що попит на старе житло є досить низьким. Це призводить до того, що термін його експозиції значно подовжується. Натомість нові комплекси орендуються та оформлюються всього за один-два дні.

Дані свідчать про те, що старий житловий фонд втрачає свою вартість. У листопаді 2024 року Delo.ua повідомляло, що на ринку оренди в Києві найвищі ціни фіксуються на дореволюційні, або ж "царські" будинки, де середня вартість оренди двокімнатної квартири становила 41 000 грн. Це перевищувало навіть ціни на квартири в новобудовах, які складали 37 000 грн. У той же час оренда сталінок коштувала 32 000 грн, хрущовок — 16 000 грн, панельних квартир — 14 000 грн, а в будинках зі спецпроєктами — 19 000 грн.

У січні 2025-го ціни на "царські" будинки, за даними ЛУН, подешевшали на 3 000 грн (за два місяці), на 10% просіли також ціни на хрущовки. Проте оренда квартир у новобудовах (пысля 2010 р) здорожчала на 10%.

Загалом і середня ціна на оренду квартир у Києві зменшилась за два місяці - з 17 000 до 16 000 грн, за даними ЛУН.

Як завжди, найвигідніші пропозиції щодо оренди житла в Києві можна знайти в Деснянському районі, тоді як найвищі ціни спостерігаються в Печерському та Шевченківському районах.

На третій рік війни спостерігається значний попит на довгострокову оренду 1-2 кімнатних квартир, переважно розташованих на нижніх поверхах.

Фахівці підкреслюють, що на четвертому році конфлікту орендарі в першу чергу звертатимуть увагу на аспекти безпеки та зручності.

"У зв'язку з обстрілами люди хочуть орендувати приміщення неподалік від метро, щоб швидко добігти до укриття. Важлива поверховість: максимум до п'ятого поверху", - пояснила Ставинога.

Орендоване житло повинно бути з сучасним ремонтом, а також важливо, щоб у ньому був генератор або конвектор для забезпечення роботи ліфтів. Рієлторка зазначила, що особливу увагу слід звертати на квартири з газовим опаленням.

Вимоги до облаштування квартир зазнали змін: необхідно передбачити простір для зберігання, але меблів повинно бути обмаль. Важливими також вважаються сучасні побутові прилади та комфортні матраци.

"Однокімнатна квартира з таким комплектуванням може здаватися у Києві, якщо це, наприклад, ЖК "Республіка", за 20 тисяч гривень (за 40 кв. метрів) і такий об'єкт здається дуже швидко", - наголосила Ставинога.

У Києві, як зазначила Оксана Ковтун, голова київського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України, існує значний попит на квартири в нових житлових комплексах. Це, зокрема, пояснюється тим, що монолітно-каркасні будівлі вважаються більш стійкими порівняно з цегляними або панельними. Крім того, нові ЖК зазвичай обладнані паркінгами, які можуть використовуватися як укриття.

"На другому місці варто зазначити, що в нових будинках відсутнє центральне опалення, а комунальні витрати є нижчими. Третім аспектом є комфорт. У сучасних житлових комплексах присутні системи безпеки та доглянуті території. Орендарі в наш час особливо цінують комфорт," - підкреслила Оксана Ковтун.

На старе житло попит у столиці низький, зауважує Ковтун. Відповідно там довший термін експозиції. Усе, що в нових комплексах, здається і оформлюється за 1-2 дні.

Витік великих орендарів до західних областей України призведе до стабільності високих цін на оренду житла у таких містах, як Львів, Ужгород, Івано-Франківськ та Луцьк. За словами ріелторів, подальше зростання цін малоймовірне, оскільки вони вже досягли значних значень.

Поки у громадян не з’явиться відчуття безпеки, західні області продовжать утримувати високі цінові рівні. Центральні регіони реагуватимуть залежно від ситуації: в разі збільшення обстрілів попит і ціни знижуються, а потім знову відновлюються.

У Києві, за словами Лариси Ставиноги, оренда ще може зростати, проте набагато меншими темпами, порівняно з минулорічним стрибком. За її словами, зростання цін у столиці можливе на 10-15% за рік, проте воно припадатиме на активні фази сезонності.

Проте існує й альтернативний сценарій розвитку ситуації, якщо розпочнуться переговори та зросте рівень безпеки в країні.

"У такій ситуації спостерігається зниження попиту на житло в західній Україні, що призведе до масового виїзду як орендарів, так і інвесторів. Основна увага ринку знову зосередиться на Києві. У містах, таких як Ужгород, Франківськ та Львів, ціни повернуться на рівень, що був до війни," - підкреслила ріелтор.

Зростання цін на оренду, яке спостерігалося в більшості українських міст у 2024 році, може стимулювати підвищення інвестиційного інтересу до квартир, вважають експерти ЛУН. Потенційні власники нерухомості можуть розглянути можливість стати орендодавцями. Крім того, не виключено, що забудовники також звернуть увагу на ринок оренди, зможучи надати певну кількість готових квартир для здачі в оренду.

Схожі висновки зробили й експерти маркетплейсу ДІМ.RIA: підвищення орендних цін у 2024 році може призвести до зростання інтересу інвесторів до покупки квартир.

Таким чином, активізація оренди здатна revitalізувати sluggish ринок нерухомості, що в свою чергу часто сприяє підвищенню цін на квартири.