Попит на нерухомість у Харкові продовжує збільшуватися, тоді як Київ вже не є найдорожчим містом: основні тенденції на ринку нерухомості.

Які зміни відбуваються на ринку нерухомості, яке житло обирають українці, чи є ризик колапсу на первинному ринку через нестачу будівельників, а також чи вплине на оренду в Києві ситуація з електропостачанням – розглядає РБК-Україна.

У 2026 році український ринок нерухомості поступово виходить з "шокового стану". Хоча різкого падіння цін не відбулося, до рівня активності, що спостерігалася до війни, ще далеко. Покупці стали більш обачними, перевагу віддаючи не "ідеальному", а раціональному житлу, яке є безпечнішим, дешевшим і знаходиться ближче до місця роботи. Тим часом ціни на нерухомість продовжують зростати в майже всіх регіонах, як на вторинному, так і на первинному ринку.

РБК-Україна розпитало бренд та бізнес директора ЛУН Дениса Суділковського, що відбувається на ринку нерухомості й що чекати далі.

"В Україні ринок нерухомості демонструє стабільність навіть в умовах війни. Останні півроку відзначається важлива тенденція - вирівнювання цін між різними регіонами. Раніше різниця в цінах між західними областями та прифронтовими зонами сягала двох разів, але зараз ця прірва поступово зменшується", - зазначає Суділковський.

Зберігається активна внутрішня міграція, але змінюється її географія: традиційні напрями на кшталт Львова й Ужгорода вже перенасичені й дорогі, тож люди все частіше обирають альтернативні, більш доступні регіони заходу та центру країни.

"В цілому, підвищення цін відбувається не раптово, а повільно повертається до довоєнних показників. У ряді західних міст вартість нерухомості досягає або навіть перевищує столичні ціни", - зазначає фахівець.

Зокрема, йдеться про Львів, де середня ціна на однокімнатні квартири на вторинці становить 69 тисяч доларів, що на 1 тисячу дорожче, ніж в Києві.

"Попит на купівлю житла залишається стриманим, але поступово відновлюється. На ринку все ще є відкладений попит, однак на четвертому році війни люди дедалі частіше ухвалюють рішення, які раніше відкладали", - зазначає директор ЛУН.

За його словами, найбільше попитом користується вторинне житло. Основні фактори цього явища:

Ціни на нерухомість в Україні значно варіюються залежно від регіону. Наприклад, вартість однокімнатних квартир коливається від 15,5 тисячі доларів у Запоріжжі до 69 тисяч доларів у Львові. Що стосується двокімнатних квартир, їх ціна починається від 22 тисяч доларів у Запоріжжі і досягає 110 тисяч у Києві. Трикімнатні квартири можна знайти за ціною від 32 тисяч доларів у Запоріжжі до 160 тисяч у столиці.

Зростає інтерес до життя за межами міст, однак це явище спостерігається вже тривалий час, починаючи з пандемії. Це не є простим наслідком війни чи енергетичних криз. Люди все частіше обирають більш комфортний спосіб життя: власний будинок, простір та можливість жити автономно. Окремою тенденцією є придбання старих будівель у селах для їх подальшої реставрації, часто з метою інвестиційного проекту під оренду, - зазначає Суділковський.

Середня вартість однокімнатних квартир в Україні (скріншот)

Для порівняння, середня вартість "квадрату" у новобудові Києва зараз становить - 1310 доларів, а на вторинному ринку - 1660 доларів. Втім, покупцям житла у новобудові треба врахувати, скільки грошей доведеться ще вкласти у ремонт.

"Формально первинка на ранніх етапах будівництва залишається дешевшою. Але з погляду реального попиту українці зараз частіше вибирають вторинний ринок, адже ключовим фактором стала не ціна, а готовність житла та безпека угоди. З іншої сторони, первинка, де житло готове, або майже готове, підпадає під умови "єОселі" і це теж стимулює попит", - зазначає експерт.

Отже, остаточне рішення щодо того, що є більш вигідним, покупці ухвалюють самостійно, адже це особистий вибір для кожного з них.

Протягом року однокімнатні квартири у Тернополі стали дорожчими на 21%, в той час як в Одесі та Рівному їхня вартість зросла на 18%. В Ужгороді спостерігався значний приріст - на 15%, а в Житомирі ціни піднялися на 14%. У Києві та Чернігові підвищення склало 11%. Навіть у містах, розташованих поруч з фронтом, таких як Харків, Суми та Дніпро, ціни виросли на 10%.

"Зростання цін на вторинці, зокрема в прифронтових регіонах, пояснюється локальною внутрішньою міграцією. Люди не завжди виїжджають на захід країни - часто вони переїжджають у ближчі, але відносно безпечніші міста", - наголосив Суділковський.

Наприклад, Дніпро перетворився на важливий центр для внутрішньо переміщених осіб, що позитивно впливає на попит і ціни. Натомість у Миколаєві та Запоріжжі рівень безпекових ризиків залишається підвищеним, що призводить до більш обережної динаміки розвитку.

Ціни на двокімнатні квартири також зросли майже в усіх містах. У Тернополі вартість піднялася на 23%, а в Чернівцях - на 20%. Значно подорожчали такі житлові приміщення в Одесі та Чернігові, де ціни зросли на 18%, а в Харкові - на 13%. Водночас, у Дніпрі та Запоріжжі спостерігається зниження цін на "двушки": на 2% та 8% відповідно.

Трикімнатні найбільше подорожчали у Черкасах на 23%, Чернівцях - на 22%, Вінниці - на 21%, Кропивницькому - на 20% та Харкові, Тернополі, Сумах на 15-19%, відповідно.

Замість цього, у Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі протягом року спостерігалося зниження цін на трикімнатні квартири: на 2%, 4% і 7% відповідно.

Де в 2025 році спостерігалося найзначніше зростання цін на однокімнатні квартири (інфографічний огляд)

Тернопіль та Одеса стали рекордсменами із підвищення цін на житло за 2025 рік. За вартість однокімнатних квартир в Україні Одеса зараз посідає 7-ме місце, Тернопіль - 8-ме.

"В Одесі ринок почав відновлюватися після падіння на початку повномасштабної війни. Кілька років він був у "сплячому режимі", і нинішнє зростання - це радше ефект низької бази", - підкреслює Суділковський.

За словами експерта, Тернопіль став одним із нових центрів внутрішньої міграції: місто відносно безпечне, економічно активне та доступніше за традиційні західні напрями.

"Люди обирають місця для проживання, де є можливості працевлаштування, близькі знайомі та належна інфраструктура для комфортного життя," - підкреслює директор ЛУН.

У 2025 році, через зростання атак на Запоріжжя, вартість усіх типів квартир у місті знизилася на 6-7%. Однокімнатні квартири в Миколаєві подешевшали на 5%, у Дніпрі двокімнатні стали дешевшими на 2%, а трикімнатні – на 4%. Натомість у Сумах та Харкові спостерігалося зростання цін на нерухомість.

"У зонах, близьких до фронту, люди все ще купують житло, хоча і з обережністю і без значних масових угод. У містах, таких як Харків, Дніпро та інших прикордонних населених пунктах, відбуваються продажі, але за цінами, які нижчі за довоєнні. Багато хто не має наміру залишати свої міста та продовжує жити і інвестувати там, де є робота та соціальні зв’язки. Для багатьох це унікальна можливість придбати своє перше помешкання за більш вигідною ціною", - зазначає Суділковський.

Ціни на первинному ринку нерухомості в більшості міст продовжують зростати. Сьогодні вартість квадратного метра варіюється від 560 доларів у Запоріжжі (зниження на 12% протягом року) до 1360 доларів у Львові (зростання на 4% за рік). Найзначніше підвищення цін на новобудови спостерігається в Одесі та Хмельницькому, де ціни зросли на 13% та 14% відповідно в доларах.

При цьому найбільше нових квартир торік ввели в експлуатацію у Києві - 12 850, в Одесі - 6 740 та Івано-Франківську 4 760.

"У 2025 році обсяги нового житла перевищують показники минулого року, і забудовники, незважаючи на всі труднощі, продовжують свою діяльність. Це більше схоже на поступове відновлення, ніж на стагнацію," - зазначає Суділковський.

Водночас первинка майже адаптувалась до воєнних викликів, хоч вони, звісно, дуже впливають на будівництво.

"Дійсно, в будівельній сфері існують серйозні труднощі через мобілізацію, обстріли та проблеми з електропостачанням, що ускладнює процес будівництва. Однак, за словами експерта, про повний крах ще не варто говорити."

Розробники житлових проектів враховують умови війни та потреби майбутніх власників.

"У сучасних проектах все частіше інтегрують резервні джерела живлення, автономні системи та укриття, тоді як у вже зведених будівлях намагаються реалізувати ці рішення. Це вже не є конкурентною перевагою, а стало стандартним очікуванням для покупців," - зазначає директор ЛУН.

За його словами, у структурі попиту на нові житлові комплекси не спостерігається значних змін.

"Ті, хто зосереджувався на економ- та комфорт-класах, й далі здійснюють покупки в цих категоріях. Водночас, покупці бізнес- і преміальної нерухомості також залишаються в межах своїх цінових рамок. Жодного перерозподілу попиту між сегментами не спостерігається", - зазначає фахівець.

Ситуація на ринку новобудов наразі не викликає занепокоєння щодо можливого колапсу (зображення: Віталій Носач/РБК-Україна)

Найдорожчими містами для оренди житла залишаються Ужгород і Львів, де ціни на однокімнатні квартири перевищують київські. Наприкінці грудня 2025 року в Ужгороді оренда такої квартири коштувала 21,3 тисячі гривень на місяць, у Львові - 17 тисяч, а в Києві - 16 тисяч. Після Нового року Івано-Франківськ майже досягнув цих показників, ціни на однокімнатні квартири тут стали порівнянними з київськими, зростання склало 15% за 2025 рік.

Одночасно в Запоріжжі, Дніпрі, Харкові та Миколаєві спостерігається підвищення вартості оренди, тоді як у Львові ціни залишаються на одному рівні.

"У прифронтових містах значну частину попиту на оренду формують військові, що підтримує ціни навіть за складної безпекової ситуації. У Львові ж орендний ринок стабілізувався, оскільки основна хвиля переїздів відбулася ще на початку війни. Ціни тоді різко зросли й зараз утримуються приблизно на тому ж рівні", - пояснив експерт.

Ціни на оренду двокімнатних квартир варіюються від 7500 гривень у Харкові до 21 500 гривень в Ужгороді, тоді як інформації про трикімнатні квартири недостатньо для детального аналізу.

Ціни на оренду однокімнатних квартир в Україні (скриншот)

Унаслідок інтенсивних атак на енергетичну інфраструктуру Києва місто зіткнулося із суттєвими проблемами з постачанням води, електрики та опалення. В результаті цих обставин мер міста Віталій Кличко закликав жителів, якщо є така можливість, залишити Київ.

"Ситуації з короткочасними труднощами в опаленні або електропостачанні не чинять суттєвого впливу на ринок оренди. В такі моменти попит може знижуватися на кілька днів або тижнів, проте дуже швидко повертається до попередніх обсягів. Ізольовані випадки або тимчасові проблеми не створюють стійких трендів на ринку," - зазначив Суділковський.

Традиційно середні ціни на квартири на правому березі Києва вищі, ніж на лівому.

Основна причина полягає в покращеній логістиці. Більшість офісів та бізнес-діяльності зосереджені в центрі міста та на Правому березі, що для багатьох споживачів означає скорочення часу в дорозі та більшу готовність витрачати гроші, - зазначає спеціаліст.

Інша цікава тенденція полягає в тому, що нерухомість на певних околицях столиці, таких як Вишневе, Софіївська та Петропавлівська Борщагівки, має вищу ціну, ніж у Деснянському районі.

"Ключовий фактор, знову ж таки, - логістика та якість житла. З деяких міст-супутників часто швидше дістатися до центру Києва, ніж з окремих районів столиці. Крім того, житло на околицях зазвичай новіше, з сучасними плануваннями та інфраструктурою", - зазначає Суділковський.

У порівнянні, вартість однокімнатної квартири на Борщагівці коливається в межах 51-57 тисяч доларів, тоді як у Троєщині ціни починаються від 43 тисяч доларів.

"Київ насправді розширюється в межах агломерації, і попит поступово переходить до міст, які оточують столицю, що, в свою чергу, сприяє зростанню цін у цих районах," - зазначає Суділковський.

Середні вартісні показники однокімнатних квартир у Києві та його околицях (скріншот)

За висловлюванням Суділковського, ЛУН свідомо утримується від надання цінових прогнозів, щоб уникнути впливу на ринок і не провокувати спекулятивні дії.

"Водночас, експерт зазначає, що в загальному ринок тісно пов'язаний із фронтовою ситуацією та загальною стабільністю в країні. У разі стабільного розвитку подій ціни матимуть можливість поступово відновитися до довоєнних показників. Однак при зміні безпекової чи економічної ситуації ринок також відреагує відповідним чином. Важливими є саме системні фактори, а не окремі впливи."