Оренда квартир: прогнози цін на 2025 рік – Delo.ua

#Бізнес

2025 рік на ринку нерухомості України може повторити кейс 2024 року, коли через падіння попиту на купівлю житла значно зріс інтерес і ціни на оренду квартир.

Подібно до минулого року, аналітики не вбачають причин для зростання попиту на операції з нерухомістю, ані на вторинному, ані на первинному ринку. За їхніми оцінками, активність на ринку залишиться помірною. Таким чином, 2025 рік, ймовірно, знову стане "роком оренди".

Незважаючи на суттєві коливання цін на житло та чутливість до аспектів безпеки, ринок оренди в більшості регіонів країни, за винятком прифронтових зон, демонструє значну стабільність. Попит на оренду залишається високим, орендні ставки помітно зросли, а термін, протягом якого квартири залишаються вільними, скорочується. Про це в інтерв'ю Delo.ua повідомив генеральний директор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько.

За його словами, логічно, що ринок нерухомості на третій рік війни значно змістився у сектор оренди, адже всередині країни все ще відбувається активна міграція.

"У ситуації, коли триває поступальний наступ на міста на сході України, зрозуміло, що людям потрібно шукати безпечніше місце. Нажаль, більшість українців, які втікають від бойових дій, не можуть дозволити собі купівлю житла. Тому їм залишається тільки орендувати", - підкреслив він.

За словами Олега Приходька, у всіх містах, де відновлюється якесь виробництво, відкривається чи розширюється підприємство, особливо для військових потреб, там одразу оживає ринок оренди.

У 2024 році інтерес до оренди досяг нових висот, перевершивши рекорди 2023 року. У ряді регіонів ціни на оренду перевищили навіть показники, що були до війни. Про це в коментарі для Delo.ua повідомила президент Спілки фахівців нерухомого майна України Лариса Ставинога.

Водночас ринок функціонує відповідно до своїх усталених закономірностей, враховуючи військові загрози. По-перше, чітко проявляється сезонний характер: найбільший попит спостерігається в період з лютого по травень, а також з кінця серпня до середини грудня. Саме в ці часові відрізки фіксуються найвищі показники зростання цін, підкреслила ріелтор.

"Друге правило - залежність оренди від продажу. Як тільки падає попит на купівлю, як це було в 2024-му, - оренда одразу зростає. Ціни ростуть до критичного показника, після чого відновлюються продажі - люди переходять в купівлю і користуються іпотечними програмами", - наголосила Лариса Ставинога.

Третій тренд полягає в тому, що ринок оренди зазвичай слідує за тенденціями на ринку праці. Оренда активізується в містах з високим рівнем безпеки, але лише в тих, де спостерігається динамічний ринок праці. Важливу роль також відіграє чисельність населення в великих містах.

"У великих містах, таких як Київ, Львів, Одеса, Дніпро та Харків, ситуація з орендою має свої особливості. Наприклад, у Харкові оренда є основним напрямком, оскільки угоди з купівлі-продажу практично відсутні. Загалом ринок нерухомості активізується в тих регіонах, куди спрямована міграція, а також там, де є можливості для працевлаштування", - підкреслила ріелтор.

По-четверте, на ринок оренди впливають зростаючі витрати на комунальні послуги, що, в свою чергу, відображається на ціні об'єктів. Орендарі повинні враховувати не лише орендну плату, але й додаткові витрати на тарифи, як у житлових, так і в комерційних приміщеннях.

П'ятий тренд - зважаючи на високі ризики, на відміну від довоєнних часів тепер зазвичай укладають договори оренди на шість місяців, і далі пролонгують. "Часто разом з прологнацією відбувається і підвищення ціни. Зазвичай не набагато, але все ж ставка зростає", - пояснила Ставинога.

Протягом 2024 року в Україні спостерігалося загальне зниження кількості пропозицій на ринку оренди. Водночас, в Дніпропетровській, Львівській, Івано-Франківській та Волинській областях ці показники зросли, згідно з даними дослідження DIM RIA. У інших західних регіонах відзначалися незначні коливання — в межах 10% у порівнянні з груднем 2023 року. У Києві та Київській області ж, навпаки, пропозицій стало менше: зниження склало 14% та 10% відповідно.

За словами менеджера з розвитку бізнесу в ЛУН Олександра Павлова, у Києві зростання цін по оренді у 2024 році зробило стрибок на 30% за рік у гривні, у доларі також вагомий приріст - 20%. І це ще не найбільше зростання по ринку. Ще більший приріст вартості демонструє, наприколад, Івано-Франківськ - 37% у гривні, а 27% - у доларі.

За останній рік подорожчали також Чернівецька (+32%), Волинська (+20%), Закарпатська (+17%) області.

Однак, якщо розглядати абсолютні показники, найбільш дорогими містами для оренди залишаються Ужгород, Львів та Київ.

Проте якщо за цінами на однокімнатні Ужгород та Львів випереджають Київ (16,5 тис. грн), то в сегментах 2- та 3-кімнатних квартир першість залишається за Києвом з середньою ціною оренди 22,9 тис. грн та 37,5 тис. грн на місяць відповідно.

Найдешевші ціни у наближених до військових дій областях сходу та півдня: Харківська та Сумська (4 тис. грн за однокімнатну), Запорізька та Миколаївська (по 5тис. грн), Чернігівська (7 тис. грн).

Згідно з даними ЛУН-статистики, незважаючи на зростання орендних цін, інтерес до орендного житла в цих областях залишається на високому рівні. Це підтверджується скороченням часу, протягом якого квартири перебувають на ринку.

У січні 2025-го активність оренди квартир у західних регіонах закономірно стихла. Це прослідковується у Львові, на Закарпатті.

"У останні місяці відчувається, що попит відчутно зменшується. Це повязано з тим, що у місті і так будується десятки новобудов. А багато людей, які переїхали у регіон під час війни, вже встигли вирішити свої житлові питання. Наразі великогопотоку людей, що їдуть на Закарпаття,не спостерігається", - наголосив в коментарі Delo.uа голова закарпатського відділення АФНУ Роман Перегинець.

На переконання рієлтора, сьогодні немає жодних підстав для здорожчання цін на оренду навіть у найбільш безпечному регіоні, якщо не спостерігатиметься ніяких змін у політичній чи воєнній площині.

Наразі в Ужгороді однокімнатну квартиру в середньому можна винайняти за $300-350, 2-кімнатні сягають $400-600. Помешкання у новобудовах (після 2010 року) коштують дорожче: 1-кімнатні $400 до 600 дол, 2-кімнатні $450-700. Трикімнатних набагато менше в пропозиції, тожвони цінуються, особливо великими родинами: ціна від $600 і вище.

У разі змін у військовій або політичній ситуації ринок може зазнати суттєвих змін. На думку Перегинця, якщо укладеться мир, багато людей знову повернуться до своїх домівок.

"Закарпаття змогло забезпечити притулком сотні тисяч осіб, проте в цьому регіоні обмежені можливості працевлаштування. Якщо людина не має стабільного джерела доходу і виживає лише на заощадження, то при першій нагоді вона, скоріше за все, повернеться на батьківщину або переїде в більші області, де є більше шансів на отримання гідного заробітку," - підкреслив агент з нерухомості.

У Львові також відсутні ознаки можливого підвищення орендних ставок. Як зазначає Андрій Борисов, голова львівського осередку АФНУ, ціни на оренду досягли стабільного рівня і, ймовірно, не зазнають змін протягом наступних шести місяців.

"Якщо і будуть рости ціни, то хіба що у гривні, у доларі ні. Проте темпи зростання, якщо йбудуть, то менші за реальний рівень інфляції", - додав експерт.

Найбільш затребуваною категорією житла на ринку оренди є бюджетний сегмент, ціни в якому не перевищують 13 тисяч гривень. Водночас попит на якісні квартири в нових житлових комплексах залишається високим, але їх вартість стартує від 20 тисяч гривень.

У Франківську ціни, в порівнянні з Львовом та Ужгородом, трохи зросли за останні три місяці. Проте, гірськолижний регіон залишається популярним місцем для оренди під час канікул.

Вартість оренди квартири в Києві варіюється в залежності від місця розташування та типу житла. У січні 2025 року ціни на однокімнатні квартири коливаються від 11,7 тисяч гривень у Деснянському районі до 22,3 тисяч гривень у Шевченківському.

Після минулорічного зростання цін на 30% оренда квартир у Києві досягла стабільного рівня, а в окремих районах навіть спостерігається зниження вартості.

Через постійні тривоги та обстріли попит на ринку оренди зосередився на одному типі житла — квартирах у нових будинках (побудованих після 2010 року). У той же час інтерес до старої нерухомості зменшується, що призводить до зниження цін на оренду.

Як розповіла Delo.ua голова київського підрозділу Асоціації фахівців з нерухомості України Оксана Ковтун, високий інтерес до квартир у нових ЖК пояснюється підвищеними вимогами безпекита комфорту з боку орендарів. Адже монолітно-каркасні будинки вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Водночас у нових ЖК зазвичай є паркінги, які слугують укриттями.

Вона зазначила, що існує суттєвий інтерес до квартир, які мають сучасний ремонт, нові меблі та побутову техніку.

"Якщо мова йде про квартири в нових житлових комплексах, вартість оренди однокімнатних квартир становитиме від 14 000 до 20 000 гривень на місяць, тоді як двокімнатні стартують від 16 000 гривень і вище. Ці пропозиції стосуються закритих житлових комплексів на Теремках, Голосіїві та в Шевченківському районі, за винятком Лук'янівки. Через часті обстріли, орендарі намагаються уникати Лук'янівки," - підкреслила ріелтор.

Ковтун зазначає, що попит на старе житло залишається невисоким. Через це термін його продажу значно подовжується. У той же час, нові житлові комплекси здаються та оформлюються всього за 1-2 дні.

Статистичні дані також свідчать про зниження вартості старого житлового фонду. У листопаді 2024 року Delo.ua повідомляло, що в столиці найвищі ціни на оренду демонструють дореволюційні будівлі, які часто називають "царськими". Середня вартість оренди двокімнатної квартири становила 41 000 грн, що перевищувало ціни на квартири в новобудовах, які складали 37 000 грн. У той же час сталінки коштували близько 32 000 грн, хрущовки - 16 000 грн, панельні будинки - 14 000 грн, а квартири в будинках-спецпроєктах - 19 000 грн.

У січні 2025 року, згідно з інформацією ЛУН, вартість "царських" житлових будинків знизилася на 3 000 грн протягом двох місяців, а ціни на хрущовки впали на 10%. Водночас оренда квартир у новобудовах, зведених після 2010 року, піднялася на 10%.

Ціни на оренду квартир у січні 2025 суттєво відрізняються у різних районах Києва. Інфографіка: ЛУН

Загалом, середня вартість оренди квартир у Києві за останні два місяці знизилася з 17 000 до 16 000 грн, згідно з інформацією від ЛУН.

Як завжди, найвигідніші ціни на оренду квартир у столиці можна знайти в Деснянському районі, тоді як найвищі ціни спостерігаються в Печерському та Шевченківському районах.

Основний попит довготривалої оренди на третій рік війни зосереджений на 1-2 кімнатних квартирах на низьких поверхах.

Фахівці підкреслюють, що в четвертий рік війни орендарі акцентуватимуть увагу переважно на аспектах безпеки та зручності.

"У зв'язку з обстрілами люди хочуть орендувати приміщення неподалік від метро, щоб швидко добігти до укриття. Важлива поверховість: максимум до п'ятого поверху", - пояснила Ставинога.

Орендоване житло повинно бути з сучасним ремонтом. Важливо, щоб у ньому був генератор або конвектор, щоб забезпечити функціонування ліфтів. Рієлторка підкреслила, що особливу увагу варто приділити квартирам, які мають газове постачання.

Змінились вимоги до комплектації квартири: мають бути місця для зберігання речей, проте меблів має бути небагато, цінується також сучасна побутова техніка та якісний мастрас.

"Однокімнатна квартира з таким комплектуванням може здаватися у Києві, якщо це, наприклад, ЖК "Республіка", за 20 тисяч гривень (за 40 кв. метрів) і такий об'єкт здається дуже швидко", - наголосила Ставинога.

У Києві, як розповіла Delo.ua голова київського підрозділу Асоціації фахівців з нерухомості України Оксана Ковтун, спостерігається високий інтерес до квартир у нових ЖК. По-перше, через те, що монолітно-каркасні будинки вважаються менш вразливими, аніж цегляні чи панельні. Водночас у нових ЖК зазвичай є паркінги, які слугують укриттями.

"На другому місці варто відзначити, що в нових житлових комплексах відсутнє центральне опалення, що призводить до зниженої вартості комунальних послуг. Третій аспект стосується рівня комфорту: у новобудовах зазвичай є охорона та добре доглянуті території. Сучасні орендарі надають великого значення таким комфортним умовам", - зазначила Оксана Ковтун.

Ковтун зазначає, що попит на старе житло в столиці є досить низьким. Це призводить до більш тривалого терміну експозиції таких об'єктів. Натомість, нові житлові комплекси здаються і оформлюються всього за 1-2 дні.

Витік великої кількості орендарів у західні області України призведе до того, що у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та Луцьку високі ціни на оренду житла залишаться на своїх позиціях. Зростання вартості малоймовірне, оскільки ціни вже досягли максимальних рівнів, зазначають експерти ринку нерухомості.

Доки населення не зможе відчути стабільність, західні області продовжать тримати ціни на високому рівні. Центральна частина країни реагуватиме в залежності від ситуації: якщо інтенсивність обстрілів зростає, попит і ціни знижуються, але згодом знову відновлюються.

У Києві, як зазначає Лариса Ставинога, орендна вартість може підвищуватися, але темпи цього зростання будуть значно нижчими, ніж торік. Вона підкреслює, що в столиці очікується підвищення цін на 10-15% протягом року, але це відбуватиметься переважно в періоди активної сезонності.

Проте існує й альтернативний сценарій, в якому можуть розпочатися переговори та покращитися ситуація з безпекою в країні.

"У даній ситуації ситуаційний попит у західній Україні знизиться, що призведе до значного відтоку населення - як орендарів, так і інвесторів. Основна увага ринку знову зосередиться на Києві. Ужгород, Франківськ та Львів побачать повернення цін до рівнів, які спостерігалися до війни," - підкреслила ріелтор.

Протягом 2024 року в Україні спостерігалося зростання орендних ставок у більшості міст, що, на думку аналітиків ЛУН, може призвести до збільшення інвестиційного попиту на квартири. Це може спонукати потенційних продавців нерухомості розглянути можливість стати орендодавцями. Крім того, забудовники також можуть проявити інтерес до ринку оренди, пропонуючи певну кількість готових квартир для здачі в оренду.

Подібні висновки зробили й експерти маркетплейсу ДІМ.RIA: підвищення орендних ставок у 2024 році може стимулювати зростання інвестиційного інтересу до житлової нерухомості.

Таким чином активна оренда може оживити млявий ринок купівлі-продажу, після чого зазвичай підтягуються і ціни на квартири.