Голова Держгеокадастру заявив: "У проекті постанови Кабінету Міністрів ми передбачили збалансовану модель для відновлення Публічної кадастрової карти".

В Україні вже введено в обіг більш ніж 1 мільйон гектарів сільськогосподарських земель, які раніше були під забороною. У Державному земельному кадастрі (ДЗК) зафіксовано 77% території країни. Проте власники земельних ділянок все ще стикаються з недостатніми даними кадастру, проблемами з накладенням меж, невідповідностями у площах, а також обмеженим доступом до реєстрів через війну. Ці труднощі затримують угоди, підвищують витрати та створюють додаткові ризики для інвестицій.

У розмові з Mind Дмитро Макаренко, керівник Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), поділився інформацією про терміни запуску Публічної кадастрової карти, процес виправлення неточностей у даних про земельні ділянки в кадастрі, фактори, що впливають на ціни на аукціонах з оренди землі, а також час, необхідний для створення цифрової топографічної карти України. Крім того, він обговорив потенційно складний перехід до масової оцінки земель та можливі наслідки для ринку, пов'язані з її впровадженням для оподаткування, а також ризики, які можуть приховувати земельні документи, видані до 2004 року.

Огляд нових послуг та управління Державним земельним кадастром.

- Держгеокадастр декларує перехід від адміністративної до сервісної моделі. Які три системні проблеми земельних відносин сьогодні створюють найбільші витрати й ризики для бізнесу?

- Серед проблем для бізнесу я би виділив наступні. По-перше, недостатню наповненість даними Державного земельного кадастру (ДЗК). І тут мова не лише про земельні ділянки, але й інші об'єкти ДЗК.

По-друге, обмежений обмін інформацією з іншими важливими державними системами. Якщо ми не маємо вичерпних даних, то ухвалення рішень може бути неправильним, що, в свою чергу, викликає ті проблеми, з якими нині зіштовхується бізнес.

По-третє - непрацюючі на практиці законодавчі механізми: часто на папері все чітко, а в реальності воно не життєздатне. Тому ми ініціювали створення Міжвідомчої координаційної групи по роботі з бізнесом, вже є відповідний наказ Держгеокадастру. Будемо залучати до діалогу провідні бізнес-асоціації, аби вони озвучували реальні проблеми бізнесу - і намагатимемося їх розв'язати.

Які основні та цільові показники на 2026-2027 роки: терміни реалізації послуг, процент автоматизованих рішень, обсяг виправленої інформації та повнота основних кадастрових шарів?

Станом на сьогодні в державний земельний кадастр внесено інформацію про 26,4 мільйона земельних ділянок, що охоплюють загальну площу 46,475 мільйона гектарів, що складає приблизно 77% території України. Наразі щорічно здійснюється понад 650 тисяч реєстрацій земельних ділянок (включаючи всі типи ділянок). До початку війни цей показник був значно вищим — близько 1 мільйона реєстрацій на рік.

Але якщо дивитися за категоріями, то є певний перекіс. Найкраще внесені сільгоспземлі - 78% й землі лісогосподарського призначення - 74%. Проте, катастрофічна ситуація з природно-заповідним фондом (ПЗФ) - 19,3%, історико-культурними землями - 13,3% й землями водного фонду - 21%. Саме з цією метою ми ініціювали експериментальний проєкт із внесення цих відомостей до ДЗК. На сьогодні він у процесі узгодження.

Якщо розглядати сучасний стан адміністрування державного земельного кадастру, то вже реалізовано можливість проведення державної реєстрації земельних ділянок, на яких знаходяться приватні житлові будинки (за винятком багатоквартирних), у зонах, де тривають або тривали бойові дії (за винятком ситуацій, коли бойові дії завершилися або є ймовірність їх зупинки), а також на тимчасово окупованих територіях, які контролює росія.

З моменту початку повномасштабної війни доступ до державного земельного кадастру на цих територіях був повністю ускладнений, що унеможливило проведення будь-яких реєстраційних процедур щодо земельних ділянок. З одного боку, це рішення виглядало обґрунтованим, але, з іншого боку, воно завдало значних труднощів громадянам, які намагалися отримати державні компенсації, зокрема за пошкоджене або знищене житло.

Зараз можливість реєстрації земельних ділянок відновлено, але з особливостями: без проведення землевпорядних робіт на місцевості, з огляду на безпекову ситуацію. Такі роботи потрібно буде обов'язково провести щодо цих ділянок одразу, коли дозволить безпекова ситуація. Ця вимога стосується власників таких ділянок.

В даний момент ми займаємося оптимізацією процесу подачі заявок на реєстрацію земельних ділянок для громадян та підприємств, згідно з українським законодавством про адміністративні процедури. Однак, для держави це може стати серйозною проблемою, оскільки алгоритм адміністративних процедур передбачає певні спрощення при подачі документів. Це може призвести до маніпуляцій і оскаржень неправильно оформлених заявок. В результаті, саме державним органам, зокрема Держгеокадастру, доведеться вирішувати ці складнощі. Це я вважаю ризиком. Але можливо, що практичне тестування процедури допоможе виявити її недоліки, і ситуація виправиться.

Ми також реалізуємо проекти в рамках Defence City, які включають обмеження та приховування інформації про об'єкти цієї категорії. Крім того, ми вносимо технічні зміни в Поземельні книги та адаптуємо нововведення щодо заблокованих територій Каховського водосховища. Зокрема, згідно з постановою КМУ №1085 від 3 вересня 2026 року, було дозволено проводити поділ та об'єднання земельних ділянок в межах прибережних зон колишнього водосховища.

Що стосується сервісів - ми не будемо скорочувати терміни, адже вони досить лояльні. Більше того, державному кадастровому реєстратору (ДКР) потрібен час, аби перевірити додаткову інформацію при здійсненні реєстраційних дій. 100% заяв про внесення відомостей до ДЗК подаються он-лайн і опрацьовуються за принципом екстериторіальності. Переважна частина послуг з надання відомостей із Державного земельного кадастру у формі витягів із ДЗК (про земельну ділянку, обмеження у використанні земель, меліоративну мережу, складову частину меліоративної мережі, землі в межах території громади) на сьогодні надається в електронній формі автоматично, в режимі реального часу за допомогою програмного забезпечення ДЗК.

Також у планах реалізація експериментального проєкту щодо ведення Державного водного кадастру в складі ДЗК. Плюс - заплановано розробку та впровадження можливості з держреєстрації в ДЗК меліоративних систем.

Яка актуальна інформація щодо кількості виправлених даних?

Ця діяльність триває безперервно, проте повноваження Служби мають свої обмеження. Ми можемо усувати лише явні технічні помилки власними силами. У минулому році вдалося виправити приблизно 450 тисяч помилок у кодах угідь, що стосуються підтримки прифронтових зон. Щодо питань зміщення, накладок або перетинів, то тут усе визначається речовим правом та управлінцем земельної ділянки. Часто для вирішення навіть звичайних помилок потрібно розробляти технічну документацію та електронний файл, після чого подавати їх на реєстрацію в Державний земельний кадастр. Це створює договірні відносини між власниками та розробниками. Проте деякі особи просто відмовляються це робити, вважаючи, що відповідальність покладається на державу.

Коли мова йде про спрощення різних послуг для населення та підприємств, особливо варто виділити автоматизацію процесу надання однієї з найпопулярніших адміністративних послуг — видачі витягів з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. 2025 рік став справжнім рекордсменом за кількістю виданих витягів: було оформлено 8,168 мільйона витягів при загальному обсязі 8,514 мільйона поданих заяв.

Протягом останніх кількох років територіальні підрозділи Держгеокадастру щорічно видавали від 4,8 до 5,5 мільйонів подібних витягів.

Кількість заяв та витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку (НГО) земельної ділянки

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Які причини зумовлюють збільшення кількості виданих витягів з НГО?

Ось кілька причин: по-перше, необхідність внесення інформації про НГО до ДЗК, по-друге, впровадження автоматизації процесу формування витягів з НГО, а також реалізація нового функціоналу, запланованого на початок 2025 року, який дозволить отримувати витяги про НГО за кодом ЄДРПОУ/ІНН власника або землекористувача (мультивитяг). Проте повна автоматизація видачі витягів з НГО стане можливою лише в тому випадку, якщо технічна документація з НГО буде оновлена та внесена до ДЗК. Якщо НГО не оновлена або не включена до ДЗК, тоді такі запити оброблятимуть фахівці ГУ Держгеокадастру в регіонах.

У 2025 році з загальної кількості 8,1 мільйона витягів 95% було автоматично згенеровано системою, тоді як 408,4 тисячі витягів були оброблені працівниками Держгеокадастру в регіонах. У 2026 році вже видано 7,284 мільйона витягів, з яких 93,4% було створено за допомогою програмного забезпечення ДЗК.

Щодо змін на ринку сільськогосподарських земель

У 2025 році площа сільськогосподарських угідь, що використовувалася, становила 356 тисяч гектарів. Проте, на початку березня 2026 року загальна площа сільськогосподарських земель, які раніше були під забороною, але були введені в обіг, перевищила 1 мільйон гектарів. У той же час, кількість підприємств, що володіють більше ніж 100 гектарами сільгоспземель, зменшилася з 283 на початку 2024 року до 192. Які фактори могли вплинути на цю тенденцію?

Загалом, ринок сільськогосподарських земель функціонує і демонструє досить позитивні результати. Відкриття цього ринку у 2021 році викликало істотний сплеск активності, обумовлений "потягнутим попитом". У 2022 році спостерігався різкий спад через повномасштабну агресію з боку Росії. Проте після стабілізації ситуації ринок знову почав швидко зростати, особливо після дозволу для юридичних осіб. Середня ціна земельних ділянок також зросла.

У лютому 2026 року площа раніше підмораторних земель, які стали об'єктом обігу, перевищила 1 мільйон гектарів. На вересень вже налічується 392,4 тисячі земельних ділянок загальною площею 1,159 мільйона гектарів. Середня вартість земель у 2026 році склала 69,62 тисячі гривень. Наразі в обігу знаходиться близько 7% від загальної площі раніше підмораторних земель.

Щодо зменшення кількості компаній, у яких у власності понад 100 га - це ринок. І найкраще, що ми можемо зробити як держава - менше втручатись. Але така тенденція може бути пов'язана як із воєнними ризиками, так і з логістичними проблемами в контексті експорту продукції (ринки збуту). Більше того, у нас є регіони, які постраждали від посухи й на які вплинула ситуація з Каховською ГЕС (адже там коефіцієнт зволоження різко впав, що впливає, у тому числі, на врожайність). І тому бізнес не готовий ризикувати. Хоча, в цілому по ринку я не скажу, що відбувається спад.

Яка інформація міститься у динаміці 2024-2026 років для фізичних та юридичних осіб, зокрема щодо кількості угод, загальної площі, а також вартості продажу та оренди?

Якщо говорити про вартість, юридичні особи сплачують більше (див. нижче "Тренди реалізації сільськогосподарських наділів в Україні" - Mind). Проте дані свідчать, що фізичні особи мають переваги у придбанні земельних ділянок порівняно з юридичними. Це пояснюється тим, що багато компаній надають перевагу купівлі землі на фізичних осіб, а потім використовують ці ділянки у своїй господарській діяльності (цей підхід законний). Отже, статистика може бути дещо спотворена.

Згідно з даними, опублікованими в розділі "Аналітика" на платформі "Прозорро.Продажі", з 9 листопада 2021 року до 10 вересня 2026 року було проведено торги на оренду приблизно 28 тисяч земельних ділянок, загальна площа яких складає 2,036 мільйона гектарів. Результати цих торгів показали, що розмір орендної плати становить 20,04% від нормативної грошової оцінки (НГО).

Тренди реалізації сільськогосподарських наділів в Україні

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Скільки разів з 2024 року було перевірено концентрацію сільськогосподарських земель у юридичних осіб, і скільки угод не були затверджені через перевищення встановлених лімітів або невідповідність покупців законодавчим вимогам? Чи може система відстежувати зв'язані особи, кінцевих бенефіціарів, розподіл активів між підприємствами та зміни в контролі через продаж корпоративних прав? Які "сліпі зони" все ще існують у цьому процесі, і які зміни є необхідними для покращення ситуації?

Функція контролю за концентрацією не входить до повноважень Держгеокадастру. Цей контроль реалізується під час посвідчення угоди купівлі-продажу через нотаріусів. З огляду на це, перед стартом ринку Держгеокадастр створив спеціалізовані електронні кабінети для нотаріусів та забезпечив їх інтеграцію в систему ДЗК. На сьогоднішній день до даної системи вже підключено 5850 нотаріусів.

Також важливо чітко визначити термін "система". Державний земельний кадастр (ДЗК) стосується об'єктів, таких як земельні ділянки та їх обмеження. Натомість речові права охоплює Державний реєстр речових прав (ДРРП). Таким чином, ми можемо отримати інформацію про права (їх концентрацію) з ДРРП, який знаходиться під управлінням Міністерства юстиції.

Щодо "сліпих зон" - власне, всі вони вами перелічені: пов'язані особи, кінцеві бенефіціари, поділ активів між компаніями й зміна контролю через продаж корпоративних прав. Але, по своїй суті, це питання не в компетенції Держгеокадастру.

Окрім вже зазначених "сліпих зон", я б також включив до цього переліку таку важливу складову, як "державний нагляд і контроль". Проте, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 13 березня 2022 року №303, територіальні органи Держгеокадастру не виконували заходів з держконтролю за використанням та охороною земель у контексті дотримання вимог земельного законодавства під час укладання цивільно-правових угод. Це стосується, зокрема, перевірки відповідності прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.

Одночасно, за підсумками аналізу даних моніторингу земельних відносин, територіальні підрозділи Держгеокадастру не виявили фактів перевищення площі земельних ділянок, що визначені у статті 130 Земельного кодексу.

Оголошення про аукціони "Земельного фонду"

- Початкова річна суборендна плата за лотами на аукціонах "Земельного банку" становить 12% НГО ділянки, а якщо її не проведено - розраховується за НГО одиниці площі ріллі в області. Скільки лотів виставили без НГО конкретної ділянки і чому? Наскільки стартова річна плата за ними відрізнялася від фінальної?

Для початку варто чітко роз'яснити структуру та модель проєкту. Земельний банк не слід плутати з історією Держгеокадастру. Після реалізації земельної децентралізації в управлінні Держгеокадастру залишилися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які знаходяться в постійному користуванні. На сьогодні, за нашими даними, площа таких земель складає 633,08 тисячі гектарів, з яких 625,775 тисячі гектарів вже зареєстровано в Державному земельному кадастрі.

Безсумнівно, що в ряді випадків держава не є найкращим управителем. Тому ініціатива Зембанку передбачає, що державні землі функціонуватимуть "в білу". Процес виглядає наступним чином: Кабінет Міністрів через розпорядження вилучає з постійного користування певну групу земель, що належать державним підприємствам (ДП), і передає їх в постійне користування іншому ДП. Після цього це підприємство перетворюється на товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) з 100% державної часткою.

Головні управління Держгеокадастру в регіонах, виконуючи функції розпорядників, анулюють право постійного користування виділеними земельними ділянками та укладають договори оренди з Земельним банком, встановлюючи максимальну ставку на рівні 12% від нормативної грошової оцінки (НГО). З цієї суми 90% надходить до державного бюджету, а 10% - до місцевих бюджетів, що забезпечує гарантовані надходження для держави та територіальних громад. Після цього Земельний банк ініціює процедуру суборенди через аукціони, на яких учасники змагаються, пропонуючи найвищу ставку.

Терорганами Держгеокадастру з ТОВ "Державний земельний банк" укладено договори оренди на земділянки загальною площею 89,66 тис. га, з яких право оренди в ДРРП зареєстровано на земельні ділянки загальною площею 89,1 тис. га. Розмір річної орендної плати за користування ними становить 333,974 млн грн, з яких надходження до місцевого бюджету складає 33,397 млн грн, а до держбюджету - 300,577 млн грн.

Щодо нерегульованої НГО, то варто зазначити, що загалом НГО для сільськогосподарських земель, розташованих поза межами населених пунктів, була проведена в усіх регіонах. Згідно з інформацією, представленою в розділі "Аналітика" на порталі "Прозорро.Продажі", компанія "Державний земельний банк" організувала вісім земельних аукціонів, при цьому без зазначення нормативної грошової оцінки. Однак це не свідчить про те, що НГО не відбулася – можливо, вона просто не була відображена в оголошеннях. У будь-якому випадку, результати цих земельних аукціонів призвели до збільшення суборендної плати на 6% від початкової вартості.

Також "Державний земельний банк" організував земельні аукціони для 1174 ділянок. Відповідно до результатів цих торгів, які проводив сам банк, суборендна плата склала 53,2% від нормативної грошової оцінки.

У ситуаціях, коли нормативна грошова оцінка (НГО) не була проведена, стартова вартість визначається відповідно до величини земельного податку. Розмір орендної плати фіксується в договорі оренди, проте річна сума платежу не може бути нижчою за величину земельного податку. Для земельних ділянок, для яких НГО не здійснено, орендна плата не повинна перевищувати 5% від НГО одиниці площі ріллі в області. Що стосується сільськогосподарських угідь, мінімальний відсоток становитиме 0,3%, а максимальний – 5% від НГО одиниці площі ріллі по області.

Скільки ділянок виявилися з невідповідностями щодо площі, меж, складу угідь, обтяжень або фактичного використання? І скільки лотів було знято, перезапущено чи оскаржено з цієї причини?

- Випадків зняття лотів, щодо передачі земельних ділянок в суборенду з цих підстав не було. Окрема статистика щодо кількості земділянок за кожним видом виявлених невідповідностей чи обтяжень не ведеться. Однак у процесі підготовки їх до передачі в оренду, такі випадки виявлялися. Зокрема, виникали складнощі через наявність обтяжень земділянок у вигляді судових заборон на вчинення дій із земельною ділянкою: таких заборон було встановлено орієнтовно на 80 ділянок.

Зокрема, в кінці 2025 року завершилася тривала ситуація в Одеській області, де Зембанк володів земельними ділянками загальною площею приблизно 5 тисяч гектарів, на які було накладено арешт і заборону на проведення будь-яких реєстраційних дій. Після того як арешт було знято в судовому порядку, стало можливим передати ці ділянки в оренду на безконкурентній основі, а згодом - виставити їх на торги для суборенди. Варто зазначити, що ми не контролюємо процес передачі в суборенду, оскільки функції Держгеокадастру завершуються на етапі укладання договору оренди.

Наприклад, в одній з громад Миколаївської області знаходиться муніципальний стадіон з біговими доріжками, розташований на такій території. У подібних ситуаціях проводять перевірку інформації, і за потреби вносять відповідні корективи стосовно угідь та площ земельних ділянок.

Окремо виявлялися земельні ділянки, які за наявними даними належали до земель сільгосппризначення з угіддями "рілля", однак фактично були вкриті деревною й чагарниковою рослинністю. У випадках, коли на таких ділянках були зафіксовані самозалісені землі, територіальні органи Держгеокадастру не укладали відповідні договори оренди, у зв'язку з чим такі ділянки не виставлялися на торги. Загалом таких випадків було близько 30 по всій Україні.

Однак я помічаю іншу проблему. Торги проходили у 2025 році, а частково й у цьому році. Суборендна плата є досить високою. Наприклад, 50% від НГО — це нетиповий показник, оскільки середня орендна ставка (за даними Prozorro щодо інших земельних ділянок) коливається в межах 20-25%.

- Яке ж цьому може бути логічне обґрунтування?

Не існує жодних пояснень — ми сприймаємо це як даність. Є підприємство, яке готове сплачувати чималі суми за суборенду. Це, безумовно, принесе значні надходження до державного бюджету — і це хороший знак. Проте існує і ризик: через труднощі з логістикою та загострення військових дій можуть виникнути проблеми з вчасними платежами за суборенду.

На сьогодні зафіксовано три випадки в південних областях, коли суборендарі звертаються з ініціативою перегляду умов договору, щоб уникнути певних наслідків за неналежне виконання зобов'язань. Це питання викликає чимало дискусій і наразі перебуває на етапі обговорення.

Неправительственна організація проти механізму загальної оцінки земельних ділянок.

- 2025 року Держгеокадастр запустив геоінформаційну систему масової оцінки земель, а у березні 2026 р. Ви говорили про її пілотування та повноцінне використання ринкових цін. На якому етапі цей пілот, наскільки результати масової оцінки відповідають реальним цінам угод і коли система зможе запрацювати повноцінно? Чи планується використовувати її результати для розрахунку земельного податку й орендної плати?

Станом на сьогодні, реалізація пілотного проєкту призупинена через завершення терміну його виконання, що заплановано на кінець 2025 року, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №1078 від 13 жовтня 2023 року. Проте, в процесі його впровадження Державним геокадастром та ДП "Центр державного земельного кадастру" була розроблена геоінформаційна система для масової оцінки земель в рамках Державного земельного кадастру, а також проведено розрахунки показників масової оцінки. Зокрема, були використані методи регресійного аналізу для оцінки земель сільськогосподарського призначення. Доступ до цієї системи забезпечено через електронний кабінет користувача.

Чи могли б ви розповісти більше про результати?

- Результати розрахунків показників масової оцінки земельних ділянок різних категорій демонструють неоднорідність співвіднесення з показниками НГО таких ділянок. Це може значно ускладнити перехід від НГО до масової оцінки як бази оподаткування платою за землю.

Ситуація з ціноутворенням на ринку земель в Україні часто є спотвореною через воєнний стан та активні бойові дії. Це викликає зменшення обсягів угод з земельними ділянками, які є основними вихідними даними для функціонування системи, що, в свою чергу, призводить до викривлення показників масової оцінки земель.

Існують ситуації, коли транзакції для більшості видів цільового використання та певних категорій земель проводяться поодиноко або взагалі відсутні, особливо в прифронтових областях, таких як Харківська, Херсонська та Запорізька. Ці обставини наразі негативно позначаються на точності розрахованих показників масової оцінки земель. В результаті, це може мати згубний вплив на систему оподаткування земельної плати в цілому, адже масова оцінка земель слугує основою для визначення податків.

- А чи буде продовження пілотного проєкту?

В даний час ведеться робота над підготовкою проектів нормативно-правових актів, які передбачають продовження цього пілотного проєкту як мінімум на два роки. Проте для вдосконалення регресійної моделі необхідні дані, зокрема інформація про будівлі. Тому для відновлення пілотного проєкту існує два паралельних напрямки.

Перший аспект стосується технічної складової, що дозволяє зібрати потрібну інформацію та інтегрувати її в модель розрахунків. Другий аспект – юридичний. Необхідно внести зміни до урядової постанови, що регулює цей пілотний проект та його терміни реалізації. Сподіваємось, що вдасться розпочати роботи до кінця цього року.

Ми плануємо вдосконалити регресійну модель масової оцінки, інтегрувавши дані з Містобудівного кадастру (МБК) як важливий фактор впливу на ціну земельних ділянок. Для реалізації цього нам необхідний обмін інформацією з МБК: наразі ми очікуємо на отримання АРІ (ключів доступу). Після цього потрібно буде повторно провести регресійний аналіз, враховуючи нові дані, а також забезпечити ефективний процес збору податкових платежів по земельним ділянкам, для яких не була проведена нормативна грошова оцінка (НГО).

Варто підкреслити, що застосування масової оцінки для оподаткування стане можливим лише після успішного завершення оновленого пілотного проєкту, внесення коректив до Податкового кодексу та ухвалення рішень місцевими органами самоврядування щодо ставок земельного податку.

Крім того, передбачається певний перехідний період для впровадження зазначених змін - аби уникнути негативних наслідків як для місцевих бюджетів, так і для платників плати за землю. Проте, на мою думку, задля уникнення шокової ситуації на ринку земель, говорити про повноцінне запровадження масової оцінки для оподаткування - передчасно.

- Чому саме так?

Перш ніж підвищувати будь-які податкові зобов'язання або стверджувати, що НГО не відповідає вимогам ринку, необхідно впевнитися, що всі чинні податки сплачуються в повному обсязі і не існує жодних "пробілів" у їх виконанні.

Згідно з попередніми оцінками, оцінювання земель на площі приблизно 500 тисяч гектарів може принести місцевим бюджетам додаткові надходження, що перевищать 3 мільярди гривень. Таким чином, актуальним рішенням на сьогодні є прийняття Закону про лібералізацію земельних відносин. Ми вже спільно з народними депутатами з профільного комітету Верховної Ради України підготували законопроєкт №14087, який планується розглянути на першому читанні в жовтні. Це також передбачає відмову від документації щодо НГО та проведення прозорого розрахунку бази для оподаткування.

Щодо питання взаємодії сусідніх територій.

Різниця між площею земельної ділянки, зазначеною в державному акті, та даними Державного земельного кадастру є однією з найпоширеніших проблем, з якими стикаються власники землі. У кадастровій базі даних часто трапляються накладки меж сусідніх ділянок, що ускладнює легальну реєстрацію нових земель. Які причини таких ситуацій і яким чином їх можна вирішити?

Різниця в площах земельних ділянок, зазначених у правових документах, виданих до 1 січня 2013 року, та у даних Державного земельного кадастру, є досить поширеним явищем. Однак це не є системною помилкою. Зазвичай, такі невідповідності викликані технічними факторами, такими як розвиток технологій, зміни в інструментах і методах геодезичних вимірювань та обчислень. До того ж, на точність даних вплинула постійна модернізація нормативно-правової бази, що регламентує вимоги до проведення землевпорядних робіт.

Найбільше розбіжностей виявляється у документах, виданих до 2004 року, особливо в державних актах, що стосуються приватної власності на землю чи постійного користування нею. Це можна пояснити, зокрема, технічними обмеженнями устаткування того часу, відсутністю зв’язку з державною геодезичною мережею при визначенні площ, а також особливостями обчислення та округлення результатів, що були характерні для тієї епохи.

Хочу підкреслити, що до впровадження Державного земельного кадастру існувала інша система – Державний реєстр земель. При запуску ДЗК з цього Реєстру в автоматичному режимі було перенесено 14,5 мільйона земельних ділянок. Саме ці ділянки можуть бути джерелом певних труднощів у подальшому.

- Яким чином власнику слід вирішити це питання?

- Щоб вирішити питання невідповідностей, рекомендується звернутися до сертифікованих приватних інженерів-землевпорядників (СІЗ). Вони виконають детальні геодезичні вимірювання земельної ділянки, підготують технічну документацію для землеустрою та подадуть необхідні документи через свій електронний кабінет для внесення виправлених даних до Державного земельного кадастру.

Згідно з законодавством, одним із підстав для відмови у державній реєстрації земельної ділянки є ситуація, коли на території ділянки, що підлягає реєстрації, розміщується інша земельна ділянка або її частина. Помилки у даних Державного земельного кадастру можна умовно класифікувати на дві основні категорії:

* технічні помилки, що не стосуються основних характеристик земельної ділянки (геопросторових даних) - зокрема її місця розташування, площі й конфігурації, та полягають лише в неточностях у текстових, описових характеристиках об'єкта;

* помилки, допущені розробником документації із землеустрою під час визначення основних технічних характеристик ділянки.

Для кожної з цих категорій законодавством встановлено чіткий порядок виправлення помилок. Перша категорія (техпомилки) виправляється ДКР за заявою зацікавленої особи чи власною ініціативою реєстратора (у разі самостійного виявлення). Таке виправлення здійснюється на підставі наявних в територіальних органах Держгеокадастру документів і не потребує розробки нової документації із землеустрою.

Наприклад, минулого року під час аналізу ділянок для підтримки прифронтових територій було виявлено невідповідність кодів цільового призначення. І управління в областях технічно виправили помилково зазначений код. В цілому, таких помилок було зроблено біля 586 тис. з них виправлено - майже 420,3 тис.

Інша категорія (помилки, допущені розробником) вимагає обов'язкового виконання заходів з землеустрою, і виправлення здійснюється через внесення коректив до даних Державного земельного кадастру на основі розробленої та погодженої документації з землеустрою.

Яка була кількість звернень у період з 2022 по 2026 рік щодо невідповідності координат документів із фактичним використанням, накладення меж та передачі спірних земель третім особам? Чи можете оцінити кількість земельних ділянок, їх площу та географічне розташування?

- Статистики конкретно по категоріям ми не ведемо. Але Держгеокадастром систематично виправляються помилки у відомостях ДЗК. Якщо в цифрах, то за 8 місяців 2026 року було опрацьовано 103,37 тис. заяв із внесення виправлених відомостей про межі земельної ділянки до кадастру (див. нижче статистику по рокам - Mind.).

Максимальна кількість поданих заяв зафіксована у Києві та його околицях, де цей показник становить приблизно 12-15%, а також у Полтавській та Львівській областях, де він перевищує 10%. Значно рідше коректували інформацію в прифронтових зонах та на територіях, що були під контролем окупантів.

Динаміка подачі заявок на внесення корективів у дані Державного земельного кадастру щодо виправлення помилок у координатах меж земельних ділянок.

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Відсутність доступу до архівів й підвищені ризики під час здійснення землевпорядних робіт призвели до того, що по Херсонській та Запорізькій областях заяви складають менше 2%. Загалом, з 2022 року до вересня 2026 року таким сервісом було виправлено 1,4 млн помилок.

Який термін для виправлення помилок? Чи є можливість позначити спір і зупинити нову транзакцію? Яким чином відновлюється право добросовісного власника або землекористувача, і яку роль у цьому процесі може відігравати Служба?

Скарги розглядаються протягом місяця з моменту виявлення помилки особою. Це означає, що термін починається з дати, яку можна підтвердити, наприклад, з дати отримання витягу з системи ДЗК. Якщо в процесі розгляду виникають численні технічні питання або необхідність вивчення документів, ми маємо право подовжити термін розгляду ще на 15 днів. Однак, якщо звернення до Держгеокадастру надходить пізніше, закон забороняє нам приймати будь-які дії.

Законом передбачено чітку процедуру внесення держкадастровим реєстратором відомостей до ДЗК в залежності від помилки. Зокрема, виправлення помилки у координатах, внесених до ДЗК на підставі документації із землеустрою, передбачає розгляд протягом 5 днів реєстратором заяви про внесення виправлених відомостей і долученої до заяви технічної документації із виправленими координатами, розробленої й поданої землевпорядником. Більше того, СІЗ та держкадастровий реєстратор несуть персональну відповідальність відповідно закону, а їх дії постійно документуються й зберігаються в ДЗК.

Наприклад, цього місяця Кваліфікаційна комісія Держгеокадастру позбавила сертифіката інженера-землевпорядника в Бучі Київської обл. Він умисно зменшив понад удвічі площу земельної ділянки комунальної форми власності - з 3 га до 1,4 га. Вже підписано наказ про скасування цієї реєстраційної дії. Рішення ДКР теж може бути оскаржене до Держгеокадастру й скасоване. Нерідко рішення ДКР чи акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства дозволяють вирішити земельний спір у досудовому порядку.

Про процес виготовлення топографічних карт

- У бюджетах на 2024-2026 рр. на загальнодержавні топографо-геодезичні й картографічні роботи передбачали приблизно по 95 млн грн. Між тим у 2024 р. Ви оцінювали створення цифрової топографічної карти всієї України в кордонах 1991 року масштабу 1:10 000 у понад $120 млн (7-8,5 тис. грн за кв. км). Яка динаміка цих робіт (у порівнянні з планом) і чи вдається їх фінансувати за рахунок донорів й технічної допомоги?

- Створення топографічних карт й оновлення картографічної основи - один з основних пріоритетів Служби. Ми спромоглись запустити ці роботи в рамках держбюджету і на 100% виконали планові показники програми у 2024-2025 роках. Але об'єми виконання робіт мають бути більшими.

З огляду на поточний рік, Держгеокадастр планує досягти площі у 23 тисячі квадратних кілометрів створених топографічних карт, що відповідає території однієї середньої області. Оновлення покриття відбувається фрагментарно, з акцентом на пріоритетні зони, а не на адміністративні одиниці. На жаль, до початку повномасштабного вторгнення ці роботи взагалі не проводились. З огляду на наявне фінансування, оновлення топографічної основи може зайняти десятиліття.

Інформація щодо розробки топографічних карт на території України.

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Завдяки міжнародній технічній допомозі, зокрема підтримці Японського агентства міжнародного співробітництва (JICA), у 2023 році були розроблені та оновлені топографічні карти масштабу 1:10000 для міст Одеса (173,31 кв. км), Миколаїв (248,8 кв. км) та Херсон (87,18 кв. км). Загальна площа охоплених територій становить 509,29 кв. км. У рамках програми МАТРА, що фінансується Нідерландами, було отримано близько 2000 кв. км супутникових зображень, які використовуються для проведення топографо-геодезичних і картографічних досліджень.

У 2026 році з допомогою японської агенції JICA передбачається розробка та оновлення топографічних карт з масштабом 1:10000 для територій Житомирської (291,67 км²) та Чернігівської (437,5 км²) областей, що в сумі охоплюють площу 729,17 квадратних кілометрів.

Таким чином, наявна підтримка партнерів, проте її не вистачає. Ми постійно прагнемо знайти нові можливості для співпраці.