Які житлові об'єкти відповідатимуть умовам програми єОселя у 2026 році: основні вимоги до нерухомості -- Finance.ua

Не всі види житла підходять для придбання в рамках програми "єОселя". Для учасників існують певні обмеження, що стосуються віку будівлі, її площі та вартості квадратного метра, причому конкретні вимоги залежать від категорії позичальників. Після змін, які почали діяти у лютому 2026 року, правила щодо площі та вартості нерухомості стали більш суворими.

Розбираємося, яку квартиру, приватний будинок чи таунхаус можна придбати за "єОселею" станом на вересень 2026 року.

"єОселя" — це державна ініціатива, що забезпечує пільгове іпотечне кредитування, впроваджена восени 2022 року. В залежності від категорії позичальника, реальна процентна ставка по кредиту може бути 3% або 7%.

Протягом майже чотирьох років функціонування програми, українці оформили більше 28 тисяч кредитів на загальну суму 50 мільярдів гривень, згідно з інформацією, оприлюдненою Мінекономіки на початку вересня 2026 року. При цьому, скористатися цією програмою можливо виключно для купівлі житла, яке відповідає певним критеріям.

Одним із ключових факторів є вік об'єкта нерухомості. Цей показник варіюється в залежності від категорії позичальника та місцезнаходження.

Для військових, силовиків, медиків, педагогів, науковців і ветеранів можна придбати приватний будинок або квартиру в будинку, що будується, або житло не старше 20 років у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях. В інших регіонах для цієї категорії житло має бути не старшим за 3 роки.

Для внутрішньо переміщених осіб дозволене житло віком до 20 років у будь-якому регіоні, де діє програма.

Для інших учасників програми підійде приватний будинок або квартира в новобудові, а також нерухомість, вік якої не перевищує 3 років.

Для вторинного ринку правила також передбачають такі обмеження:

За "єОселею" можна придбати квартиру в багатоквартирному будинку, приватний будинок, таунхаус або дуплекс. Також програма дозволяє придбати майнові права на квартиру в об'єкті будівництва, якщо забудовника акредитував банк-партнер.

Нерухомість повинна бути розташована на території України, за винятком районів, де відбуваються бойові дії, а також тимчасово окупованих земель.

Простір для вашого рекламного повідомлення

Окремо діють обмеження щодо площі житла. Для квартири норматив становить:

Для таунхаусів та окремих житлових будинків:

Для житла віком до 3 років допускається перевищення нормативної площі максимум на 10%. Для нерухомості віком до 20 років перевищення не дозволяється.

Важлива зміна запрацювала 9 лютого 2026 року. Раніше різницю між нормативною та фактичною площею можна було компенсувати більшим першим внеском. Тепер такої можливості немає.

Також існують обмеження щодо ціни житла. Максимальна вартість квадратного метра визначається шляхом множення середньої вартості будівництва в певному регіоні на коефіцієнт 2.

Починаючи з 9 лютого 2026 року, реальна вартість квадратного метра може перевищувати встановлений ліміт не більше ніж на 10%.

Наприклад, для Києва за опосередкованої вартості 30 081 грн за м² максимальна ціна становить 66 178 грн за м².

Отже, для родини з трьох членів максимальна ціна квартири в Києві складає близько 4,86 млн грн, тоді як у Львові ця сума приблизно дорівнює 4,14 млн грн. У зв'язку з тим, що витрати на будівництво варіюються в залежності від регіону, відповідно, буде змінюватися і гранична вартість.

Коли мова йде про приватний житловий будинок, таунхаус або дуплекс, ціна земельної ділянки не включається до загальної суми іпотечного кредиту. Позичальнику потрібно буде оплатити за землю з власних заощаджень.

Крім вікових характеристик, розміру та ціни, існують також специфічні вимоги щодо фізичного стану та юридичних аспектів нерухомості.

Об'єкт наділений:

Не допускається придбання житла через цю програму, якщо воно належить державі чи місцевим органам влади. Це стосується, зокрема, гуртожитків, службових готелів та інших об'єктів, що перебувають у відомчому підпорядкуванні.

Крім того, до програми не включені об'єкти, що мають статус архітектурних пам'яток, а також тимчасове житло, дачі та садові будинки.

Існують певні вимоги щодо історії здобуття права власності. Наприклад, якщо продавець отримав нерухомість через судове рішення, свідоцтво про спадщину або договір дарування, то з моменту оформлення цього права повинно пройти не менше року.

Отже, перед тим як зупинити свій вибір на житлі через програму "єОселя", важливо оцінити ряд параметрів: вік будівлі, загальну площу, вартість квадратного метра, категорію нерухомості, її технічний стан, а також юридичну історію.