Перший мільйон гектарів, що знайшли своїх власників: аналіз еволюції земельного ринку в Україні.

Фото: Depositphotos/sergey.muhlynin

Щороку зростає кількість укладених угод та площа проданих земель (за виключення 2022 року), а головне - зростає ціна землі. На сьогодні вже продано перший мільйон гектарів та укладено понад 330 тис. угод купівлі-продажу землі, які раніше перебували під мораторієм.

Це важливий результат, який показує, що земельна реформа - відбулася, а ринок землі працює прозоро та ефективно. Показовою є й динаміка зростання середньої ціни одного гектара: від моменту запуску вона зросла на 96%, тобто фактично вдвічі, і продовжує рости.

На даний момент можна відзначити, що ринок землі переходить від стадії формування до більш зрілого та прогнозованого етапу розвитку, а попит на цьому ринку набуває чіткішої та зрозумілішої структури.

Еволюція продажу земельних ділянок від початку функціонування ринку до сьогоднішнього дня.

Офіційне відкриття ринку землі відбулося 1 липня 2021 року. У перший рік українці реалізували 100,3 тисяч гектарів земель, що перевищує площу столиці України та приблизно відповідає розмірам Нью-Йорка.

Якщо подивитися на ці цифри через призму аграрної економіки, то масштаб стає ще зрозумілішим. Із такої площі можна зібрати орієнтовно 400-600 тис. тонн зерна, якого вистачило б, щоб прогодувати приблизно 1,5-2 млн людей протягом року.

У 2022 році темпи продажу земельних ділянок знизилися внаслідок початку повномасштабного вторгнення, і було відчужено лише 69,2 тисячі гектарів. Проте в наступному році попит на землю відновився, перевищивши показники до війни, і було реалізовано 114,1 тисячі гектарів.

2024 рік став рекордним: кількість земель, що були відчужені, збільшилася майже втричі, досягнувши 320,6 тисяч гектарів. Серед них 25 тисяч ділянок загальною площею 78 тисяч гектарів придбали юридичні особи, які отримали таку можливість з 1 січня 2024 року. Основним попитом користувалися фізичні особи, які купили більше 81,5 тисяч ділянок на площі 242 тисяч гектарів.

У 2025 році продовжила зростати тенденція на ринку земель, де було відчужено 356,5 тисяч гектарів. З цього обсягу приблизно 37,5% придбали юридичні особи, а 62,5% — фізичні. На початок березня цього року вже реалізовано 40,3 тисячі гектарів, що відповідає показникам минулого року. Це свідчить про те, що основний попит формують саме приватні особи.

За неповні п'ять років продано вже мільйон гектарів землі - це вдесятеро більше, ніж у перший рік після зняття мораторію. Вирощене на цих землях зерно могло б забезпечити продовольством 15-20 мільйонів людей протягом року.

В Україні відбувся перший аукціон з оренди державних земель у межах ініціативи "Земельний банк".

Вартість одного гектара української землі постійно збільшується.

Протягом усієї історії існування ринку сільськогосподарських земель в Україні спостерігається постійне зростання середньої вартості даного активу. Навіть у рік початку широкомасштабного вторгнення ця тенденція залишилася незмінною.

У 2021 році середня вартість одного гектара становила 32 972 грн, а в 2022 році вона піднялася до 34 202 грн. У 2023 році ціна за гектар досягла 38 804 грн.

У 2024 році середня вартість склала 46 678 грн: юридичні особи сплачували 62 656 грн за гектар, тоді як фізичні особи - 41 510 грн. У 2025 році середня ціна зросла до 57 408 грн, де юридичні особи витрачали в середньому 74 404 грн за гектар, а фізичні особи - 47 202 грн.

Станом на початок березня 2026 року середня вартість одного гектара землі досягла 64 631 грн. При цьому юридичні особи здійснюють купівлю землі за ціною 84 643 грн за гектар, тоді як фізичні особи платять 52 268 грн за гектар.

Безперервне зростання як кількості угод, так і цін на землю свідчить про те, що вона залишається важливим стратегічним активом для української економіки, на який існує стабільний попит з боку як населення, так і комерційних структур.

Лідерами з продажу земельних ділянок стали райони, розташовані поблизу фронту.

За весь час функціонування ринку в Україні сформувалася пʼятірка регіонів-лідерів, де найактивніше продається земля. І, як не парадоксально, серед них - два прифронтові регіони.

Беззаперечним лідером є Сумщина - укладено понад 32 тис. угод, або приблизно 13 % від загальної кількості. На другому місці - Полтавщина із майже 31,5 тис. угод. Далі йдуть Вінниччина - майже 28 тис. угод, Хмельниччина - 27,5 тис. угод та Чернігівщина - 22,5 тис. угод.

Попит на земельні ділянки в прифронтових зонах не завжди визначається лише вартістю. Наприклад, у Запорізькій області середня ціна одного гектара становить всього 36 тисяч гривень, але при цьому там було укладено лише 2 479 угод. У той же час, Сумська область, яка є більш привабливою для інвесторів, має ціну на 36% вищу - 49,3 тисячі гривень за гектар.

У різних регіонах-лідерах середня ціна одного гектара має такі показники: у Полтавській області вона дорівнює 85,5 тисяч гривень, у Вінницькій - близько 96 тисяч гривень, у Хмельницькій - 84 тисячі гривень, а в Чернігівській - 50,6 тисяч гривень.

Найнижча активність покупців простежується у Волинській та Рівненській областях, де укладено по 1,3 тис. угод у кожній.

Окупанти виставляють на продаж захоплені аграрні ділянки на Херсонщині

Хто є покупцями земельних ділянок в Україні?

На ринку існує дві провідні групи споживачів. Перша категорія - спеціалізовані покупці, до яких належать аграрії, які придбавають земельні ділянки для власного використання, надаючи перевагу територіям з найпотужнішими родючими ґрунтами.

Інші учасники ринку – непрофесійні інвестори, які бачать в земельних ділянках довгостроковий актив, часто вирішують їх орендувати. Для таких інвесторів має значення купувати паї за нижчими цінами, навіть у прикордонних зонах, зокрема в Чернігівській, Полтавській та Сумській областях, з метою подальшого зростання капіталу.

В Україні ринок землі формується відповідно до європейських стандартів.

Попри значну кількість угод за майже п'ять років функціонування ринку землі, частка угідь, що беруть участь у купівлі-продажу, залишається відносно невеликою - близько 3% від усієї площі агроземель. Це свідчить про поступовий і зважений розвиток ринку, формування якого відбувається контрольовано та без різких коливань. Саме така модель характерна для консервативних європейських земельних ринків. І тепер для України.

У подальшому основним пріоритетом держави стане забезпечення прозорих механізмів роботи ринку. Також необхідно посилити доступ аграріїв до фінансових ресурсів та встановити умови, що сприятимуть довгостроковому і стабільному розвитку земельних відносин в Україні.

Адже ефективний ринок землі в Україні - це не лише питання економічного розвитку держави, а й продовольчої безпеки нашої держави та світу.