Оподаткування нерухомості в Україні: хто несе фінансову відповідальність та які регіональні відмінності існують.

Податок на нерухомість -- один із тих обов'язкових платежів, який викликає багато запитань у пересічних громадян. Хто саме повинен його сплачувати? Яка сума до сплати? Які є винятки й пільги? І головне -- чому в різних регіонах України суми можуть суттєво відрізнятися? У цьому матеріалі розглянемо всі аспекти, які стосуються цього податку у 2025 році.

Податок на нерухомість. Фото портал "Коментарі"

Відповідно до українського законодавства, власники житлової нерухомості зобов'язані сплачувати податок, якщо площа їхньої власності перевищує встановлені законом норми. На 2025 рік ці норми складають: 60 квадратних метрів для квартир, 120 квадратних метрів для будинків, а також 180 квадратних метрів у разі, якщо особа володіє кількома об'єктами нерухомості, сумарна площа яких перевищує зазначені межі. Податок нараховується не на всю площу, а виключно на "зайві" квадратні метри. Наприклад, якщо квартира має площу 70 квадратних метрів, то власник сплачуватиме податок лише за 10 квадратів, що перевищують ліміт.

Як зазначила експерт Світлана Кушнєрова, "цей податок є засобом місцевого самоврядування, який сприяє розвитку громад".

Проте існують винятки: у випадку, якщо будівлю було знищено в результаті військових дій і вона вже не придатна для проживання, податок не стягується. Це правило застосовується на територіях, де тривають активні бойові дії або які перебувають під тимчасовою окупацією.

Розмір податку визначається на основі мінімальної заробітної плати, яка була встановлена на початку року, що передує поточному. У 2024 році ця величина становила 7100 грн, отже, максимальний податок на нерухомість становитиме 1,5% від цієї суми, що дорівнює 106,5 грн за квадратний метр. Проте, у наступному році, у зв'язку зі збільшенням мінімальної зарплати, ставка може піднятися до 120 грн за кожен квадратний метр, що перевищує норму.

Не менш важливо звернути увагу на терміни: податок за 2024 рік слід сплатити до 1 липня 2025 року. У разі несвоєчасної оплати нараховуються штрафи: 10% за затримку до 30 днів, а при більш довгому порушенні – 20%. Якщо прострочення перевищить 60 днів, почне нараховуватись пеня у розмірі 0,05% за кожен день затримки.

Розміри податкових ставок в Україні значно різняться в залежності від конкретного регіону та населеного пункту. На даний момент Київ має найвищі ставки, які складають 1,5%, що еквівалентно 106,5 грн за квадратний метр у 2025 році.

У містах на кшталт Чернігова, Черкас та Кременчука, які характеризуються збалансованою податковою політикою, ставки варіюються від 1,2 до 1,3% (від 85 до 92 грн за квадратний метр у 2025 році).

У 2024 році у Львові податкова ставка становитиме 1% або 71 гривню за квадратний метр.

Суми, Чернівці, Полтава, Миколаїв, Херсон, Вінниця, Житомир та Хмельницький відзначаються стабільними ставками, які коливаються в межах 0,7-0,8% (50-57 грн за квадратний метр у 2025 році).

Найменші ставки податку на нерухомість в Україні можна знайти в західних містах, таких як Рівне, Тернопіль, Івано-Франківськ і Кам'янець-Подільський. Вони становлять всього 0,5%, що еквівалентно 35 гривням за квадратний метр.

Отже, розміри ставок визначаються економічною стратегією місцевої влади, бюджетними вимогами та соціальними зобов'язаннями. У більш розвинених міських агломераціях ставки, як правило, вищі, тоді як в районах з нижчою купівельною спроможністю населення вони знижені.

Згідно з чинним законодавством, існує кілька груп осіб, яким надається пільга від сплати податку на нерухомість. До таких категорій належать:

· власники нерухомості, що постраждала від війни;

· громадяни, чиє житло розташоване на територіях активних бойових дій або під тимчасовою окупацією;

· будинки для сімейного виховання

· діти, які втратили батьків, та діти з обмеженими можливостями, що перебувають на вихованні у одиноких батьків;

· сім'ї з кількома дітьми та прийомні родини, що виховують п'ятеро і більше дітей;

· ветерани військових дій;

· громадські об'єднання осіб з інвалідністю та заклади освіти, релігійні організації.

Пільга надається за одним об'єктом нерухомості на кожну дитину для осіб з особливими категоріями. У випадку, якщо є кілька таких об'єктів, податок буде стягуватися з решти.

Стосовно власників, у випадку спільної власності без виділення часток, податок сплачує один з власників, який визначається за домовленістю або шляхом судового рішення. Якщо ж частки розділено, податок нараховується індивідуально для кожного власника в залежності від площі.

Існує поширене нерозуміння, що пенсіонери автоматично звільнені від сплати податку на нерухомість. Це не зовсім вірно. Відповідно до загальних норм, пенсіонери не отримують специфічних пільг, і якщо площа їхнього житла перевищує встановлені межі, вони зобов'язані сплачувати податок за зайві квадратні метри. Проте, місцеві органи влади можуть надавати додаткові пільги. Тому пенсіонерам варто звернутися до своєї міської або сільської ради з відповідним запитом.

Щодо земельного податку, пенсіонери можуть скористатися пільгою, проте лише після досягнення 60-річного віку. Ця пільга не поширюється на земельні паї. Наприклад, пенсіонер, який володіє ділянкою для будівництва площею до 0,1 га у межах міста, має можливість повністю звільнитися від сплати земельного податку за цю ділянку.

Пільга надається відповідно до поданої заявки та пенсійного свідоцтва. Звільнення діє в межах встановлених норм: до 2 гектарів для ведення особистого селянського господарства, до 0,25 гектара у селах, до 0,15 гектара у селищах та до 0,10 гектара у містах.

Щороку багато українців стикаються з проблемою, коли до 1 липня не отримують ані рекомендованого листа, ані інформації від податкової служби про нарахування податку на нерухомість. У цьому контексті виникає природне питання: хто ж у цьому винен і чи несе власник відповідальність за можливе запізнення?

Як зазначено в пункті 266.10.2 Податкового кодексу України, у разі якщо податковий орган не вручив або не надіслав податкове повідомлення-рішення до 1 липня, фізична особа звільняється від адміністративної відповідальності за несвоєчасну сплату зобов'язання. Це означає, що власник не повинен платити штраф чи пеню, навіть якщо податок нараховано, але про нього не повідомили офіційно в установлений строк.

Проте експерти рекомендують не залишатися в очікуванні. Якщо до початку липня ви не отримали жодних новин, рекомендується самостійно звернутися до податкової служби або перевірити дані через електронний кабінет платника податків.

Згідно з висловлюваннями адвокатки Ганни Шпак, подібний підхід може допомогти уникнути непередбачуваних ситуацій: "Інколи технічні проблеми або помилки в реєстрах призводять до того, що сповіщення просто не доходить до адресата. Проте це не звільняє від зобов'язання сплатити податок, якщо інформація про нього з'явилася пізніше".

Володіння нерухомістю автоматично накладає податкові зобов'язання. Якщо ви придбали квартиру, будинок чи комерційне приміщення, обов'язок сплачувати податок виникає з першого місяця, коли укладено угоду купівлі-продажу або дарування, і ця інформація відображена в державному реєстрі.

Наприклад, у випадку, якщо угода була укладена в серпні, податковий зобов'язання виникає вже з того ж місяця поточного року. Цю умову визначає той самий пункт 266 Податкового кодексу. Платник отримує повідомлення-рішення наступного року, а термін для сплати податку триває до 1 липня включно.

У разі реалізації нерухомості, структура розподілу податку має наступний вигляд:

· Колишній власник відповідає за сплату податку за період з 1 січня до моменту переходу права власності, тобто до першого числа місяця, в якому відбулося відчуження об'єкта;

· новий власник, у свою чергу, матиме обов'язок сплатити податок за залишок місяців до завершення звітного року.

Ця процедура допомагає запобігти подвійній сплаті податків за один і той же об'єкт. Однак важливо пам'ятати, що інформація в реєстрі повинна бути актуальною, оскільки саме на основі записів про зміну власника податкові органи визначають, кому надсилати повідомлення. Якщо в реєстрі виявляться помилки, новий власник може не отримати повідомлення вчасно, що може призвести до ризику порушення термінів платежу.