Нерухомість "ожила": нова хвиля мігрантів та рекордні ціни на фоні змін трансформують ринок.

В Україні знову спостерігається зміна "ландшафту" ринку житла, причому тенденції варіюються залежно від регіону та сегмента галузі. УНІАН провів опитування серед експертів та зібрав всі основні тенденції, що характеризують вітчизняний ринок нерухомості.

Рік 2022 став знаковим для українського ринку нерухомості, радикально змінивши його обличчя. Схід і Південь країни тривалий час демонстрували лише зниження – як у запиті, так і в пропозиції нового житла. Натомість Захід України переживав бурхливий розвиток. Згодом відбулася корекція цього тренду, що призвело до встановлення крихкого балансу між попитом і пропозицією.

Цієї весни, на фоні нової атаки з боку Росії, Схід і Південь знову стали мішенню, а тил, в свою чергу, також зіткнувся з певними обмеженнями у цінах та наявності товарів.

У цьому контексті дані про продажі виглядають досить цікаво залежно від регіонів: в деяких зонах, що знаходяться поблизу фронту, спостерігається зростання, тоді як в більш безпечному Західному регіоні нашої країни ситуація виглядає інакше.

Галузь будівництва нового житла 2022 року зазнала, певно, найпотужнішого удару серед усіх сфер, навіть на тлі падіння інших секторів економіки й промисловості. Бо зведення будинку - це питання багатьох місяців (якщо не років) та наявності вільного капіталу. Хто ризикне будувати, якщо Кремль цілеспрямовано гатить по будівлям, заявляючи, що під кожною плитою ховається "штаб НАТО"?

Ситуація в найближчому та віддаленому тилу виглядає досить складною. Що вже говорити про райони, що межують із фронтом – тут існує загроза не тільки руйнування будинків, але й "повзучого" захоплення залишків. Які можуть бути мови про довгострокові інвестиції в таких умовах?

Проте, здається, люди мають здатність адаптуватися до будь-яких умов. І всі ці тривоги затінює один очевидний факт – в Україні продовжується будівництво нових житлових об'єктів. Це стосується як приватних домівок, так і багатоквартирних будинків. Будують як у тилових районах, так і ближче до зони бойових дій, хоча темпи будівництва варіюються залежно від конкретного регіону.

Так, профільний ресурс DIM.RIA опублікував власні показники первинного ринку нерухомості України за підсумками травня. За їхніми даними, у останній весняний місяць було здано 4 новобудови на 5 секцій (мова про багатоквартирні будинки): дві новобудови на Львівщині та ще по одній у Київській й Закарпатській областях. Власне, це наочно показує де в Україні, на думку інвесторів, найбезпечніше вкладати капітали.

Водночас найбільший відсоток завершених об'єктів по країні не тут - а у Рівненській (62%), Запорізькій (56%) та Одеській (54%) областях. Тобто, дві з них можна віднести до прифронтових (Одеса, хоч і знаходиться відносно далеко від лінії зіткнення, але систематично піддається ударам з боку РФ).

Натомість найбільша кількість недобудов в Україні - на Сумщині. Там лише 10 відсотків об'єктів завершено, а, отже, 90% - недобудови. Наступними - з показниками 17% та 20% по готових об'єктах відповідно - йдуть Кіровоградська та Закарпатська області. А ось теж прифронтова Харківщина має показник у 20%, тобто 80% об'єктів - недобудови. У місті Києві та на Львівщині, для порівняння, частка зданих об'єктів складає 42% та 32% відповідно.

Проте, цей показник сам по собі не дає чіткої картини. Кількість незавершених будівництв може змінюватися з різних причин. Це може бути як наслідком призупинення будівельних робіт через військові загрози, так і внаслідок запуску нових проектів, коли старі об'єкти все ще чекають на здачу в експлуатацію, але з запізненням. Тому важливо звернути увагу на інші показники, наприклад, на ціну одного квадратного метра, щоб отримати повніше уявлення про ринок первинної нерухомості. Зміни цін є також індикатором попиту.

У травні на Тернопільщині спостерігався найбільший попит на придбання нового житла, що призвело до підвищення цін на 22% у порівнянні з квітнем. На другому місці, хоч і з помітним відставанням, розташувалася Івано-Франківська область, де вартість "первинного" житла зросла на 9%. Третє місце в умовному "рейтингу" зайняли Чернігівська та Київська області, обидві з приростом цін на 8%. Окремо варто відзначити, що в Києві ціни піднялися лише на 3% у травні.

У свою чергу, найнижчі показники попиту та цін, на фоні негативних новин, демонстрували Сумська (-25%) та Дніпропетровська (-17%) області.

Що цікаво, третьою у цьому "антирейтингу" йде не прифронтовий регіон, а Закарпаття, де ціни впали на 8 відсотків. Вони падали також на Волині й Рівненщині (мінус 5% та 4% відповідно), які досить далеко від фронту.

На ті ж 5% впали ціни у регіонах "ближнього тилу" - у Кіровоградській та Полтавській областях. На Львівщині зростання було, скоріше, символічним - лише 1 відсоток. Причому такою ж була динаміка на прифронтовій Миколаївщині, а на Харківщині - ринок вийшов у нуль.

Ми спостерігаємо, що динаміка в різних регіонах суттєво варіюється. Проте, найважливіше на даний момент - це те, що на заході країни вже помітні певні негативні тенденції, в той час як в окремих східних та південних областях відзначається стабілізація. Тут російські війська вже продемонстрували свою неспроможність захопити обласні центри.

Власні показники на запит УНІАН надали у "OLX Нерухомість". І вони дещо відрізняються від DIM.RIA, хоча там теж фіксують зменшення пропозиції на первинному ринку, на тлі досить обережного зростання попиту в цілому по країні.

"У період з травня 2024 року до травня 2025 року ми спостерігаємо зниження кількості оголошень про продаж квартир на 6%. Проте, попит демонструє зростання: середня кількість відгуків на одне оголошення продажу квартир у травні 2025 року піднялася до 2,7, в порівнянні з 2,2 у травні 2024 року. Щодо медіанної вартості квартир (1, 2, 3-кімнатних) на первинному ринку, то вона зросла на 9%, а однокімнатні квартири подорожчали на 7%," - зазначає Ігор Сироватко, генеральний менеджер OLX Нерухомість в Україні.

Він також розповідає про інші "цікаві тенденції" первинного ринку житла.

"Найвище середнє число відгуків про купівлю квартири на первинному ринку - у Волинській та Чернівецькій областях (5 на 1 оголошення), а найнижчий показник - на Дніпропетровщині та Хмельниччині (1 відгук на 1 оголошення), - продовжує пан Сироватко. - Найбільша ж кількість пропозицій продажу "первинки" станом на травень 2025-го в Івано-Франківській області (14 397 оголошень), Києві (13 000 оголошень) та Одеській області (11 411 оголошень). Найвища медіанна ціна на покупку однокімнатної квартири на первинному ринку - у Києві (2,7 млн грн), Закарпатській області (2,7 млн грн) та на Львівщині (2,5 млн грн)".

У платформі "OLX Нерухомість" зазначають, що загальні тенденції на вторинному та первинному ринках мають багато спільного. Це підтверджує й Юрій Піта, експерт у сфері нерухомості та колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), який також говорить про спільні риси між "первинкою" та "вторинкою".

При цьому він наполягає, що у прифронтових регіонах зараз "первинного ринку немає", натомість на ціни на Заході впливає значне зростання пропозиції, а не якісь кризові явища. А ось Києву якраз загрожує певний "дефіцит" квадратних метрів, що, за словами експерта, підштовхуватиме догори і ціни.

У містах таких, як Харків, Запоріжжя, Суми та Херсон, первинний ринок практично не існує. Наразі новобудови в цих місцевостях не зводяться, тому про розвиток ринку в цих регіонах говорити складно, - зазначає експерт. - В інших регіонах ситуація є більш стабільною. Попит на квартири з ремонтом є високим, тому вторинний ринок домінує над первинним. Щодо обсягів будівництва, то картина є неоднорідною. У Львові, Закарпатті та Івано-Франківську будівництво йде активно, що забезпечить значну пропозицію, а отже, ймовірність зростання цін у майбутньому є малоймовірною. У Києві ж обсяги будівництва зменшуються, що може призвести до дефіциту і, відповідно, підвищення цін.

Ринок вторинної нерухомості, на фоні сповільнення, демонструє певну неоднорідність. Прифронтові та тилові райони існують у «паралельних реальностях», де ціни, попит і пропозиція можуть суттєво відрізнятися. Однак, у порівнянні з 2022 роком, ситуація в більшості регіонів стала більш стабільною.

Ціни на вторинному ринку в прифронтових регіонах, за даними УНІАН, значно впали - від 30 до 50 відсотків порівняно з довоєнними показниками. Основними покупцями є державні програми, зокрема "єВідновлення", як зазначає Юрій Піта, коментуючи ситуацію в цих районах. Загалом, на вторинному ринку спостерігається стабільність: попит і пропозиція досягли певної рівноваги. Ціни залишаються відносно стабільними, а продавці готові йти на невеликі поступки під час торгів.

Додаткову інформацію та статистику пропонує Ігор Сироватко з "OLX Нерухомість".

"Порівняно із травнем минулого року, у травні 2025-го кількість пропозицій продажу всіх типів квартир знизилась на 14%. Водночас зросло середнє число відгуків на одне оголошення про продаж - з 3,7 у 2024-му до 5,3 у 2025-му. І очевидно - медіанна ціна купівлі квартир загалом по Україні зросла на 13%. 18% додали у вартості однокімнатні квартири, - каже фахівець. - Для більшості прифронтових областей теж характерне падіння кількості пропозицій. Проте наближення до лінії бойових дій дещо "стримує" ріст цін порівняно з іншими областями".

DIM.RIA оприлюднила власні дані за травень щодо ринку "вторинки". Найбільше зростання пропозиції спостерігалося у Волинській області (+31%), Рівненській (+28%), Миколаївській (+23%) та Одеській (+18%). У той же час, в інших регіонах приріст не перевищував 6-7%, а в більшості випадків становив близько 1%. Харківська область знову зафіксувала нульове значення. Найзначніше зменшення пропозиції відбулося у Кіровоградській області (-33%) та Чернігівській (-32%), а також у Львівській та Закарпатській областях, де скорочення склало по -12%.

З погляду цін, найбільше зростання спостерігається в Херсонській області, де однокімнатні квартири подорожчали на 16%. Це явище можна розглядати як "відродження" ринку нерухомості в Херсоні, оскільки саме тут були найнижчі ціни, що створювало базу для порівняння. Проте, якщо ми бачимо зростання, то це свідчить про те, що місцевий ринок, схоже, досяг певного "дона".

В цілому по Україні ціни демонструють досить стабільну динаміку. Найвищі показники спостерігаються, звичайно, у столиці, а також у глибині країни, зокрема на Львівщині та Закарпатті. Втім, тут помітний певний "відкат", ймовірно, через те, що ціни вже досягли високих рівнів, що робить їх менш доступними для переселенців та інвесторів.

Останню тезу підтримує й динаміка попиту - на Львівщині вона нульова, а ось на Закарпатті попит на "вторинку" за місяць обвалився на 7%. Також він падав у Івано-Франківську (-6%) та Чернівцях (-5%).

Хмельниччина вражає рекордним зростанням в 45%. За темпами розвитку їй слідують Волинь з показником 21% та Київщина з 14%. Водночас місто Київ демонструє стабільність з нульовою динамікою, що певним чином зближує його з Львівщиною, адже саме в цьому регіоні було прийнято найбільше переселенців з початку 2022 року.

З точки зору співвідношення кількості оголошень про купівлю та відгуків на них, рекордсменом є Вінниччина - тут 1:18. Слідом йдуть Тернопільська (1:16) та Миколаївська (1:15) області. Найменше ж співвідношення у травні було у Києві (1:3) та на Одещині (1:2).

Як видно, незважаючи на певну стабілізацію, однією з основних причин залишаються внутрішньо переміщені особи та міграційні процеси всередині країни. Це стосується не лише переміщення з "Сходу на Захід", але й міграції між сусідніми регіонами, що є відповіддю на істотне зростання цін у попередні місяці та роки.

Для споживачів, очевидно, що ціни в найбільш запитуваних регіонах (як-от Київ і Львівщина) наближаються до психологічних та реальних меж. Це пояснюється тим, що доходи українців, загалом, зростають повільніше. Внаслідок цього, вони починають активніше шукати більш бюджетні варіанти поблизу.

У регіонах, що межують із фронтом, ситуація є неоднозначною. Проте, в цілому, Одеса та Харків, які стали місцевими центрами для мігрантів, показують найкращі результати в контексті "вторинки". Хоча деяка частина населення, що мешкала там до 2022 року, залишила ці міста, їх місця зайняли переселенці з Донбасу та Півдня. Дніпропетровщина, на фоні постійних повідомлень про загрозу з боку російських військ, виявляє певну тривожність. Найгірша ситуація спостерігається на Сумщині.

Ці результати щодо міграції в прифронтових зонах та "вторинного" ринку нерухомості узгоджуються з інформацією, наданою "OLX Нерухомість".

"У Харкові у травні 2025-го порівняно з аналогічним місяцем минулого року медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири квартир на вторинному ринку зросла на 17% - це найбільший показник серед прифронтових областей. У Миколаївській області медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири на вторинному ринку зросла на 3%. Зниження відбулось у Херсонській області - на 10%, у Запорізькій та Сумській областях - на 2%", - надає наочності Ігор Сироватко, генеральний менеджер "OLX Нерухомість" в Україні.

На його думку, Харків вирізняється зростанням попиту, що особливо помітно в порівнянні з іншими районами, розташованими поблизу фронту.

"На формування цін суттєво впливає попит, зумовлений міграційними процесами українців, які покидають прифронтові області (такі як Сумщина, Херсонщина, Запоріжжя) і переїжджають в регіони, що знаходяться далі від конфлікту і мають розвинену інфраструктуру та можливості для працевлаштування. В результаті, багато людей обирають Харків", - додає фахівець.

Проте, попри певні позитивні тенденції, попит на купівлю квартир на "вторинці" у прифронтових областях все ж нижчий від рівня загалом по Україні.

"В середньому оголошення про продаж квартир на вторинному ринку в прифронтових регіонах отримують близько 4,4 відгуків, тоді як загальноукраїнський показник становить 5,3," - зазначає Сироватко.

При цьому, попри збільшення кількості людей, які тікають від російської загрози з Сумщини та Дніпропетровщини, поки що зарано говорити про нову хвилю міграцїі у масштабах всієї країни.

"За нашими аналітичними даними, наразі немає суттєвого відхилення в бік більш безпечних регіонів, як це спостерігалося на початкових етапах конфлікту. Навпаки, в деяких містах, розташованих поблизу фронту, ситуація виглядає досить обнадійливо," - зазначає генеральний менеджер "OLX Нерухомість".

Придбання нерухомості є серйозним кроком, що має довгострокові наслідки, і для цього необхідно забезпечити фінансові ресурси. У світлі міграційних процесів, які відбуваються, важливим показником у короткостроковій перспективі виступає ринок оренди. Юрій Піта, колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), вважає, що тут можна спостерігати певні ознаки нової міграційної хвилі, хоча вона, звісно, не є настільки інтенсивною, як у 2022 році.

"Оренда (житла у прифронтових регіонах, - УНІАН) також дешевше, ніж до війни. В основному орендують ті, хто у відрядженнях, - вважає експерт. - По оренді попит у безпечних регіонах достатньо активний - у більшості міст ціни збільшилися від довоєнних на 20%. Київ також популярний для орендарів - за останній рік ціни зросли в середньому на 15-20%. Оренда стає знову в тренді за рахунок ВПО з Сумської та Запорізької області".

Яким чином виглядає загальна ситуація на ринку оренди?

По оренді своїми даними з УНІАН поділилися у "OLX Нерухомість".

"У Києві кількість пропозицій довготривалої оренди квартир станом на травень 2025 зросла, у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, на 18%. Така ж динаміка у Закарпатській та Івано-Франківській областях: плюс 19 та 7 відсотків відповідно. Проте на Львівщині, Тернопільщині та Чернівецькій області число пропозицій дійсно зменшилось: на 10%, 21% та 12%, відповідно", - називає показники Ігор Сироватко.

Що стосується оренди в зонах, близьких до фронту, експерт зазначає, що в різних регіонах спостерігаються різні тенденції. При цьому ринок оренди суттєво відрізняється від ринку купівлі та продажу нерухомості.

Справді, в різних регіонах спостерігаються різні тенденції. Наприклад, у Дніпропетровській області пропозиції зросли на 15%, у Сумській — на 25%, а в Запорізькій — на 4%. Водночас у Харківській (-34%) та Херсонській (-46%) областях відзначено зменшення кількості оголошень про довгострокову оренду квартир. Експерт зазначає, що така ситуація викликана кількома факторами. Стрибки в пропозиціях у західних областях можуть бути пов’язані з високим попитом, який перевищує наявні пропозиції, оскільки мігранти обирають найбільш безпечні регіони. На територіях, близьких до лінії фронту, зменшення пропозицій може бути пояснене бажанням власників зберегти свої активи, обираючи продаж житла замість його здачі в оренду.

Щодо вартості оренди, сюрпризів не сталося – за інформацією DIM.RIA, найвищі ціни фіксуються у Києві. У столиці середня вартість оренди однокімнатної квартири досягла 18,2 тисячі гривень, що на 4% більше, ніж у квітні. При цьому в Печерському районі ціни оренди вдвічі вищі, ніж у Деснянському: 26,3 тисячі гривень проти 10,9 тисячі гривень.

Серед інших областей у трійці лідерів також знаходяться Дніпропетровська та Закарпатська області, де власники житла вимагають понад 14 тисяч гривень за місячну оренду однокімнатної квартири. У Львівській області ціни трохи нижчі — 13,9 тисячі гривень. Найдоступніші орендні ставки спостерігаються в прифронтових зонах.

Стан на ринку нерухомості в Україні, в певному сенсі, став більш стабільним, а міграційні кризи нині спостерігаються, скоріше, в локальних масштабах. Кількість внутрішньо переміщених осіб, які прагнуть переїхати на Захід чи до Києва, зменшується через надмірно високі ціни на житло та оренду. Внаслідок цього, люди змушені шукати притулок у регіонах, де ризики вищі, але вартість проживання більш прийнятна.