Придбати чи реалізувати? Яка ситуація з цінами на земельні ділянки в Україні та як війна позначається на їх динаміці?

Що наразі відбувається з попитом і цінами на сільськогосподарську землю в Україні, чи справді ціни почали падати, як держава неочікувано спровокувала здорожчання землі, і чого чекати далі, - в огляді фінансового редактора РБК-Україна Руслана Кисляка.

Зміст:

У третій рік повномасштабної війни в Україні ціни на сільськогосподарську землю продовжують зростати. Хоча вартість землі підвищувалася і раніше, відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня цього року надало новий імпульс цій тенденції. Незважаючи на те, що війна діє на інтереси потенційних інвесторів більше як стримуючий фактор, ринок сільгоспземлі все ж демонструє повільне, але впевнене зростання.

У перший місяць осені з'явилися чутки про те, що попит на придбання земельних ділянок, а також їхні ціни, нібито почали знижуватися через сподівання аграріїв на отримання доступної державної землі для тривалої оренди. Однак реальність виявилася значно більш оптимістичною для власників земель. Опитані експерти та учасники ринку, згідно з інформацією РБК-Україна, одностайно стверджують, що попит і ціни на сільськогосподарську землю в Україні продовжують зростати. Водночас, слід зазначити, що військові дії впливають на особливості формування цін в різних регіонах країни.

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель в Україні від початку року залишається в основному стабільною, хоча спостерігаються певні регіональні відмінності. Якщо аналізувати загальний ринок, то значного зростання цін у 2024 році не відбувається, але й просідання також не спостерігається. Середня зважена ціна від початку року зростає поступово в межах до 10%, констатує комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Проте, якщо заглянути глибше, можна виявити захоплюючі закономірності.

На сьогоднішній день спостерігається стабільний інтерес до земельних ділянок, що здаються в оренду на короткий термін, особливо в регіонах з якісними ґрунтами. Це, в свою чергу, призводить до зростання цін та посилення конкурентної боротьби у цій ніші. Натомість, земельні ділянки з довгостроковими орендними угодами не показують суттєвого підвищення вартості і користуються меншим попитом.

В останній час у центральних областях України спостерігається зростаючий інтерес до земельних ділянок. Зокрема, у Вінницькій та Хмельницькій областях 2024 року ціни досягли рекордних значень, сягнувши 3100 доларів за гектар. У той же час, Сумська та Чернігівська області продовжують показувати нестабільні тенденції, зокрема, зниження цін, що пов’язано з їхньою близькістю до зон воєнних дій.

"Хоча навіть зараз є інвестори, готові прийняти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується. На прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земля відіграє втрачені позиції, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Якщо в грудні 2022 року тут ціни просіли до 1800 дол./га, то вже в грудні 2023-го підскочили до 2526 дол./га", - розказує Єгор Лісничий.

За даними керівника проєкту Concorde Capital "Kupy Pay" Володимира Радька, найпопулярнішими за кількістю угод регіонами наразі є: Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька, Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області - найбажаніші регіони серед інвесторів. Ціна гектара тут тримається в межах 1900 - 2100 дол./га.

"Ситуація в Сумській та Чернігівській областях виглядає інакше. У цих регіонах попит залежить в основному від цін. Бажаючих придбати земельні ділянки в прифронтових зонах за довоєнними ставками стало значно менше. Проте, чимало людей прагнуть продати свою землю в цих місцях," - зазначає співрозмовник РБК-Україна.

Щоб угода відбулася, продавці змушені знижувати ціни, що, в свою чергу, призводить до підвищення дохідності для інвесторів. Це підтверджує відомий принцип: чим вищий ризик, тим вища потенційна дохідність. Цю тенденцію можна спостерігати з 2023 року, внаслідок чого ціни на землю в цих регіонах залишилися практично незмінними: 1050 - 1200 доларів за гектар у 2023 році та 1050 - 1100 у 2024 році.

Згідно з інформацією, наданою Ігорем Лісецьким, координатором земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу, найвищі земельні ціни в Україні зафіксовані в таких регіонах: Івано-Франківська область – 111,7 тис. грн за гектар, Київська область – 92,2 тис. грн за гектар, а також Львівська область – 91,3 тис. грн за гектар.

Варто підкреслити, що офіційні дані про земельні ціни слід сприймати лише в контексті загальних тенденцій. Реальні ринкові ціни можуть перевищувати офіційно заявлені значення на 30-40%, попереджає Єгор Лісничий. Дослідження Київської школи економіки показує, що лише в 19% угод купівлі-продажу фіксується фактична ціна. У більшості випадків інформація про вартість угоди взагалі відсутня, що вказує на непрозорість укладених угод між сторонами. Крім того, 60% угод, у яких вказується ціна, фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, що є мінімально допустимим значенням за законом.

"Це має просте пояснення: вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5% може посилити цю тенденцію", - говорить співрозмовник РБК-Україна.

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель зазнає впливу як негативних, так і позитивних факторів. Серед негативних аспектів можна виділити воєнний стан, бойові дії та процеси мобілізації, які створюють невизначеність для потенційних інвесторів. Однак, введення можливості для юридичних осіб здійснювати купівлю земельних ділянок стало позитивним поштовхом для ринку. З’явилися нові учасники, серед яких не лише агровиробники, а й інші юридичні структури, які інвестують у землю з метою отримання прибутку.

Серед інших вагомих чинників, що впливають на ціни, варто згадати про конкурентне середовище. У місцях з високою концентрацією аграріїв спостерігається зростання цін, тоді як у регіонах з монополією одного виробника ціни майже не змінюються.

Щодо оренди земель, тривалість орендних договорів має суттєвий вплив на їх вартість: короткострокові угоди вважаються більш вигідними для аграріїв, тоді як інвестори отримують більше варіантів для покращення умов та збільшення вартості земельних активів.

Цікавим сигналом стали онлайн-аукціони з оренди в рамках проєкту "Земельний банк", де ціни під час торгів зросли в 7-10 разів. Хоча ще зарано робити висновки про те, чи є це стійким трендом, аукціони продемонстрували, що у висококонкурентних регіонах великі агрокомпанії готові платити на 2-3 рази більше від середньоринкових цін на оренду, - зазначає Єгор Лісничий.

Такі результати аукціонів створюють підстави для підвищення орендних ставок для приватних власників землі. Це також може призвести до зростання ринкової вартості землі в цілому. Фактично можна констатувати, що державний земельний банк створив більшу прозорість на ринку та показав реальний попит на землю.

Сьогодні ми спостерігаємо явну тенденцію, що вказує на стабільність і прогрес у даному секторі. По-перше, варто зазначити, що орендні відносини демонструють певну стабільність. По-друге, ціни на землю продовжують зростати, незважаючи на військові дії. По-третє, нові інвестиційні інструменти набирають популярності, зокрема, спостерігається зростання інтересу до земельних інвестиційних фондів.

"Незважаючи на те, що приватні інвестори можуть зменшити свою активність у зв'язку з нинішніми обставинами в країні, їх позицію компенсують інституційні інвестори та нові інвестиційні формати. В цілому, ринок показує ознаки не лише адаптації, а й прогресу, а не стагнації," - підсумовує Єгор Лісничий.

До завершення року, ймовірно, не слід чекати суттєвих коливань цін на земельні ділянки в Україні. Можливе помірне підвищення вартості в центральних областях на 5-10% від теперішнього рівня. Проте ця тенденція може змінюватися під впливом різних чинників, зазначають експерти ринку, опитані РБК-Україна.

"Необхідно підкреслити, що коригування системи оподаткування, зокрема збільшення військового збору, може позначитися на чистих доходах від оренди земельних ділянок. Однак загальна динаміка зростання цін, на думку Єгора Лісничого, залишиться незмінною."

У 2025 році ймовірно, що ринок землі залишиться на підйомі, демонструючи помірне підвищення вартості та орендних тарифів.

"За нашими оцінками, земля в центральних регіонах може додати у вартості 8-10% річних в доларах, або 15-20% у гривнях. Кількість привабливих земельних ділянок з оптимальними параметрами, ймовірно, не зростатиме, а, можливо, навіть зменшуватиметься. Це створить додатковий тиск на ціни та посилить конкуренцію. Ми також очікуємо зростання вартості оренди", - прогнозує співрозмовник видання.

Є кілька аспектів, які вселяють оптимізм. По-перше, аукціони на оренду державних земель заклали основу для того, щоб державні органи самі стали зацікавленими у постійному оновленні нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Це, у свою чергу, може вплинути на орендні угоди, в яких орендні ставки залежать від НГО, і потенційно призвести до їх підвищення.

По-друге, результати цих аукціонів показали, що фермери готові сплачувати значно більшу орендну плату. Таким чином, у сфері короткострокових угод можна очікувати на перегляд існуючих умов та підвищення оренди на 20% або навіть на 50%.

Ну і, звичайно, закінчення війни перемогою України стимулюватиме стрімкий ріст ринку землі, а, отже, і цін. Ріст може бути кратним.

Фактор, який може сприяти здорожчанню землі, - зростання прибутків від продажу сільгосппродукції, що позитивно впливатиме на заробітки виробників, а відтак - і на потенційний попит на землю з боку цих виробників. Але цей фактор має відкладений ефект, тому можна радше очікувати помірного зростання ціни вже в 2025 році, прогнозує аналітик Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер.

Керівник проєкту "Kupy Pay" від Concorde Capital, Володимир Радько, вважає, що в умовах війни попит та ціни на ринку землі значною мірою визначатимуться можливостями агровиробників обробляти свої наділи та здійснювати експорт продукції. Крім того, важливу роль відіграють темпи розмінування сільськогосподарських земель на деокупованих ділянках.