Війна і комерційна нерухомість: як зберегти можливість отримання компенсації.

У Реєстрі пошкодженого та знищеного майна вже понад 340 тисяч об'єктів. Понад 298 тисяч із них -- житлові будинки. Для пошкодженого та знищеного житла держава давно передбачила процедуру фіксації шкоди й часткову компенсацію. А що робити власнику зруйнованого гаража, складу чи цеху? Механізму відшкодування за знищену чи пошкоджену нежитлову нерухомість фізичних осіб досі немає.

Для бізнесів, які зазнали ураження, обстановка виглядає по-іншому: з 1 січня 2026 року стартує програма часткової компенсації, але вона доступна лише для вузького кола осіб і за певних умов.

Проте в обох ситуаціях існує критично важливе правило: недоліки або затримки в реєстрації збитків сьогодні можуть призвести до втрати можливості отримання компенсації завтра, коли відповідний закон буде ухвалено, а механізм відшкодування нарешті запрацює.

Команда Аналітичного центру "Інститут законодавчих ідей" провела дослідження та підготувала покроковий алгоритм для фізичних осіб і бізнесу, чиє нежитлове нерухоме майно пошкоджено або знищено внаслідок російської збройної агресії.

Перший етап. Початкова реєстрація.

Фіксацію пошкоджень слід розпочинати лише за умови, що це безпечно. Якщо ви виявили пожежу чи небезпечні предмети, терміново телефонуйте до Державної служби з надзвичайних ситуацій за номером 101. Не підходьте до небезпечного об'єкта, поки загроза не буде ліквідована.

У випадку, якщо на місці інциденту сталася пожежа, Державна служба України з надзвичайних ситуацій (ДСНС) складає акт, у якому фіксуються причини виникнення вогню та обставини події. Цей документ буде важливим для підтвердження зв'язку завданої шкоди зі збройною агресією. Якщо на території виявлено вибухонебезпечні предмети, рятувальники після їх знешкодження також оформлюють акт розмінування, який необхідний для подальшої оцінки стану об'єкта.

Також необхідно звернутися до правоохоронних органів. Пошкодження або знищення майна внаслідок агресії російських військ розглядається як воєнний злочин. Після подачі заяви постраждала сторона отримує документи, які підтверджують відкриття кримінального провадження та факт реєстрації звернення, зокрема витяг із Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР).

Окрім того, доцільно подати заяву про визнання потерпілим у кримінальному провадженні. Це дає право, зокрема, клопотати про призначення експертизи для визначення розміру збитків, яка є безоплатною для постраждалого, а також ознайомлюватись із матеріалами справи.

У разі сприятливої безпекової обстановки, будь ласка, зафіксуйте наслідки пошкоджень або знищення самостійно. Перед фотозйомкою активуйте геолокацію на своєму телефоні, щоб зафіксувати дату, час і місцезнаходження. Не забудьте зробити панорамні знімки будівлі, а також детальні фотографії пошкоджень. Для цього можна скористатися додатком eyeWitness to Atrocities, який забезпечує збереження цифрових доказів без ризику подальшого редагування. Важливо проводити самостійну фіксацію до початку будь-яких відновлювальних робіт, але тільки якщо це безпечно.

У разі пошкодження активів компанії, процес дій має свої особливості. Організація може сформувати внутрішню комісію, яка проведе обстеження приміщення або будівлі та складе акт огляду. Цей акт слугуватиме важливим доказом для підтвердження розміру завданих збитків.

Другий етап. Подання заявки до відповідного органу.

Для того щоб ініціювати офіційну процедуру оцінки пошкодженої споруди, необхідно сповістити про це органи місцевого самоврядування. З цією метою варто звернутися до виконавчого комітету місцевої ради, а в разі його відсутності — до військової адміністрації.

Для отримання житла необхідно подати інформаційне повідомлення через "Портал Дія", Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) або нотаріуса. У той же час, для нежитлової нерухомості цей процес поки що не реалізований через технічні труднощі. У зв'язку з цим, для ініціювання обстеження нежитлових приміщень слід подати письмову або електронну заяву у будь-якій формі до відповідного органу.

У документі слід вказати:

* дані заявника (для бізнесу -- також назву підприємства та код ЄДРПОУ);

* інформацію про пошкоджений об'єкт: адресу, тип будівлі, площу, реєстраційний номер (за наявності);

* детальний опис ушкоджень, а також дата і час інциденту;

* фото та відео (за наявності).

Третій етап. Проведення перевірки та складання акту.

Після надходження заяви, місцеві органи влади повинні провести оцінку пошкодженого або знищеного майна. Існує три типи оцінок: комісійна, технічна та дистанційна. Однак варто зазначити, що дистанційний метод наразі застосовується лише до певних категорій житлової нерухомості і не охоплює нежитлові об'єкти.

На початку процесу зазвичай проводиться комісійна перевірка. Комісія, сформована відповідним місцевим органом, виїжджає на місце. Якщо це можливо, до огляду залучають представника власника або управляючого нерухомістю.

На основі проведеного обстеження складається акт комісії, у якому детально зазначаються дані про досліджуваний об'єкт, тип і можливі причини ушкоджень. Також вказується, чи необхідно проведення додаткового технічного аналізу. До акта обов'язково прикріплюються фотографії. Інформація з цього документа вноситься до Реєстру ушкодженого та знищеного майна, а його копія надсилається власнику.

Комісія не може відмовити в обстеженні лише тому, що пошкоджена нерухомість є нежитловою, оскільки чинне законодавство не містить таких обмежень.

Якщо під час комісійного обстеження неможливо встановити ступінь пошкодження або факт знищення, проводять технічне обстеження. Його здійснюють сертифіковані фахівці, які обов'язково виїжджають на місце події.

На основі отриманих результатів формується звіт і акт технічного огляду, в якому міститься висновок про стан будівлі та рекомендації щодо подальших дій. Проте, на відміну від акта комісійного огляду, законодавство не встановлює обов'язку включати результати технічного огляду до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, що на практиці може призводити до відмови з боку деяких органів.

У контексті бізнесу існують додаткові методи документування. Насамперед, компанія повинна здійснити інвентаризацію майна, яке було пошкоджене або знищене. Це є необхідним кроком у випадку, якщо будівля зазнала ушкоджень внаслідок пожежі.

Інвентаризаційна комісія перевіряє фактичну наявність активів та оцінює їхній стан. У випадку, коли разом із будівлею знищено бухгалтерські документи, керівник підприємства зобов'язаний сповістити правоохоронні органи та організувати окрему комісію для визначення списку відсутніх документів та розслідування обставин їх знищення.

По-друге, підприємства мають можливість звернутися до торгово-промислової палати (ТПП). Фахівець ТПП готує висновок, який підтверджує наявність зв'язку між пошкодженням чи знищенням і збройною агресією. Цей підхід не замінює проведення комісійного або технічного обстеження, а скоріше доповнює їх.

Якщо у випадку ТПП залучений сертифікований оцінювач, він має можливість виконати оцінку завданих збитків. Ця послуга є комерційною, а її ціна варіюється в залежності від обсягу робіт та терміновості виконання.

Четвертий крок. Оцінка збитків у грошовому еквіваленті

Зібрані раніше документи підтверджують наявність пошкоджень або знищення власності. Проте для того, щоб у майбутньому отримати компенсацію, необхідно провести фінансову оцінку завданих збитків.

Існує два ключових методи для досягнення цієї мети. Перший з них полягає у замовленні незалежної оцінки у кваліфікованого оціночника. Другий метод передбачає проведення судової експертизи для оцінки вартості майна. Варто зазначити, що обидва ці способи є платними.

Однак, якщо потерпілий отримує статус жертви в кримінальному процесі, він має право подати клопотання про проведення судової експертизи. Ця експертиза є безкоштовною для потерпілого, але рішення про її проведення приймає слідчий або прокурор.

На даний момент для фізичних осіб не затверджено спеціалізовану методику оцінки збитків нежитлової нерухомості, тому оцінювання здійснюється відповідно до загальнонаціональних стандартів.

Для підприємств існує спеціальна Методика №3904/1223, яка дозволяє враховувати не лише вартість знищеного або пошкодженого майна, але й втрачені доходи та витрати на відновлення бізнес-процесів. При цьому для проведення оцінки за даною методикою необхідно мати документ, що підтверджує зв'язок між пошкодженням або знищенням та збройною агресією. Це може бути акт про пожежу, витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань, акт комісійного обстеження, або висновок Торгово-промислової палати тощо.

Часткове відшкодування витрат для підприємств

З початку 2026 року в Україні запроваджено державну програму часткової компенсації для підприємств, чиї активи постраждали або були знищені внаслідок збройної агресії. Проте не всі підприємства можуть отримати цю допомогу.

Програма діє виключно для підприємств, що мають своє майно в таких областях, як Дніпропетровська, Донецька, Запорізька, Миколаївська, Одеська, Полтавська, Сумська, Харківська, Херсонська та Чернігівська. Компенсацію можна отримати лише за те майно, яке було пошкоджене або знищене після 1 січня 2026 року, за умови, що бізнес попередньо зареєстровано в цій програмі.

Участь у ній є платною. Внесок становить 0,5% від розрахункової суми збитків, але не більш як 0,5% від максимальної суми можливої компенсації. Загальний ліміт виплат для одного учасника становить 30 млн грн. Програма покриває лише прямі збитки, без компенсації упущеної вигоди.

Щоб узяти участь у програмі, потрібно подати заявку до Експортно-кредитного агентства. До неї треба додати документи, що підтверджують право власності на майно, статус юридичної особи та сплату внеску. Агентство розглядає заявку протягом 30 днів.

Заяву на отримання компенсації можна подати тільки після того, як відповідні документи будуть занесені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Це свідчить про те, що для того, щоб підприємство могло отримати компенсацію, йому необхідно пройти попередні етапи документування завданих збитків.

Міжнародний рівень: Реєстр збитків для України

Постраждалі підприємства та особи можуть подати заявки до Реєстру втрат, спричинених агресією Російської Федерації проти України (RD4U), що стане першим кроком у створенні майбутнього механізму компенсацій.

На відміну від національних процедур, Реєстр не вимагає повного пакета документів уже на момент подання заяви. Так, для фізичних осіб та бізнесу наразі відкрито чотири категорії заяв, пов'язаних із пошкодженим та знищеним нежитловим майном, а саме: категорії А3.2, С1.1, С1.2 та С3.1. Для подання заяв у цих категоріях наявність акта комісійного обстеження чи звіту про оцінку не є обов'язковою умовою.

Особи, які зазнали шкоди, мають можливість подати свою заяву з наявними доказами, а згодом доповнити її новими матеріалами. Проблеми з проходженням національних процедур не є підставою для затримки звернення до Реєстру.

Які елементи повинні бути включені до доказової бази?

Що потрібно включити в доказову базу, аби отримати компенсацію через національні чи міжнародні механізми для фізичних осіб та підприємств? Дивіться нашу інфографіку для деталей.

Не відкладайте на потім оформлення збитків.

Стан пошкодженого об'єкта змінюється під впливом погоди та часу. Довге зволікання з моменту пошкодження або знищення ускладнює доведення факту завданої шкоди та впливає на оцінку її реального розміру.

На сьогоднішній день національні компенсаційні механізми для нежитлової нерухомості перебувають на стадії формування. Проте це не є підставою для постраждалих затягувати процес документування завданих збитків. Крім того, правильна фіксація шкоди щодо нежитлової нерухомості є важливою не лише для отримання компенсації.

Зібрані матеріали створюють основу для доказів про руйнівні дії Росії, що є критично важливим для справедливого відшкодування та збереження історичної пам'яті. Усе, що не буде зафіксовано своєчасно, з часом стане значно важче довести.

Кожен документ, зображення або висновок спеціаліста підвищують ймовірність доведення розміру збитків і отримання компенсації в майбутньому. Ось чому важливо розпочати фіксацію якомога швидше, як тільки це буде безпечно.

Цей матеріал створений за сприяння Міжнародного фонду "Відродження". Важливо зазначити, що представлені в публікації думки є особистими поглядами авторів і можуть не збігатися з офіційною позицією фонду.