Ціни на житло в Україні: аналіз попиту, пропозицій та прогнози на майбутнє.

На українському ринку нерухомості 2024-2025 років спостерігаються суттєві зміни на тлі війни та економічної турбулентності. Попит і пропозиція житла перегрупувалися: активність покупців змістилася у безпечніші регіони, тоді як у прифронтових містах ринок практично завмер. І поки одні чекають "кращих часів", інші вже знаходять свій варіант. Якщо ви теж у пошуках - варто почати з DIM.RIA: тут завжди є актуальні оголошення, перевірені квартири та зрозуміла аналітика.

Внаслідок війни багато сімей вирушили на захід України, що призвело до змін на ринку нерухомості: у столиці та східних регіонах попит знизився, тоді як у більш безпечних містах спостерігався зріст інтересу до житла. У 2023 році ринок залишався стабільним завдяки державним ініціативам, зокрема програмі "єОселі", що стимулювала покупки, особливо в районах, де ситуація була відносно мирною.

Але загалом покупці обережні. Багато хто відкладає рішення купити - чекає, як зміниться ситуація на фронті та в економіці. Попит за рік впав майже по всій країні. Найбільше - у прифронтових областях: на Херсонщині - мінус 67%, на Сумщині - 50%, навіть у Франківську - 46%. Проте в другій половині 2024-го стало трохи жвавіше: наприклад, у серпні Одеса й Львів показали приріст пошуків житла. Схоже, люди потроху адаптуються до нових умов.

Основним фактором, що визначає сучасний ринок, є прагнення знизити ризики. Інвестори дедалі рідше обирають проекти "з нуля" і частіше надають перевагу готовим або майже готовим квартирам. Бажання одразу переїхати і жити без тривалих очікувань стає вагомішим. Саме тому вторинний ринок набирає популярності. Новобудови ж цікаві, в основному, для тих, хто має фінансовий запас і вірить у зростання цін після закінчення війни.

Споживачі виявили більшу обережність та уважність. Багато з них стежать за новинами, цінами на долар і розвитку подій на фронті. Тільки коли ситуація трохи стабілізується, вони готові ухвалити рішення. Попит зберігається, але тепер він став значно вибірковішим, ніж раніше.

ОГЛЯДАЙТЕ ТАКОЖ: Чому варто розглядати новобудови на DIM.RIA

На ринку нерухомості також відбулися суттєві зміни. Спочатку новобудови майже повністю "заморозилися": будівельні роботи призупинилися, а відділи продажу не функціонували. Однак вже в 2023-2024 роках ринок почав відновлюватися. Наприкінці 2024 року більше 77% відділів продажу знову запрацювали, а в країні було введено в експлуатацію 181 новий житловий комплекс. Найактивнішими регіонами будівництва залишаються Київська область (крім столиці) та Львівщина.

Ринок підлаштувався до нових умов, але будують обережніше. Забудовники зважують кожен проєкт, адже зросли ціни на матеріали, є інфляція, ризики. У прифронтових регіонах - будівництво на паузі. А от у спокійніших областях нові будинки з'являються стабільно, хоч і не такими темпами, як раніше.

На ринку вторинного житла ситуація варіюється залежно від регіону. У західних областях України спостерігається зростання кількості оголошень – багато людей продають свої квартири, з яких виїхали, або ж купують недорогі варіанти з наміром перепродажу в майбутньому. Найбільше зростання відзначається на заході, а також у більш спокійних регіонах, таких як Полтавщина, Чернігівщина та Сумщина.

У прифронтових зонах спостерігається зниження пропозиції. Багато квартир зазнали руйнувань, а деякі мешканці покинули регіон і не поспішають продавати своє житло. У Києві та його околицях також відзначається "тиша": деякі продавці вирішили відкласти продаж до настання більш стабільних часів. До кінця 2024 року це призвело до зниження на 10-14% кількості оголошень, а подібна тенденція спостерігається і на ринку оренди.

У 2024 році ринок нерухомості в Україні демонстрував різноспрямовані тенденції. У західних регіонах ціни на житло піднялися, перевищивши показники до початку війни. У той же час, у прифронтових зонах вони залишилися на низькому рівні. Найяскравіше ці зміни проявляються на прикладі великих міст.

Київ залишається найдорожчим містом для нерухомості в Україні. Станом на кінець 2024 року, середня ціна однокімнатної квартири вторинного ринку складає приблизно $80 тисяч, що на 6% більше, ніж минулого року. На первинному ринку середня вартість квадратного метра становить близько $1,340, що є зниженням на 4% у порівнянні з попереднім роком. Ціни варіюються в широких межах: від $900 у Деснянському районі до $2,700 у Печерському. Попит на житло залишається, але зменшення купівельної спроможності населення впливає на обережний ріст цін.

Внаслідок значного напливу переселенців Львів став містом з найвищими цінами після Києва. Вартість однокімнатної квартири тут сягає приблизно $70 тисяч, що є суттєвим зростанням у порівнянні з довоєнним періодом. У 2024 році темпи зростання цін сповільнилися: новобудови зросли в ціні на 3%, проте вторинний ринок все ще залишається одним з найдорожчих в Україні. Після стрімкого підйому в 2022-2023 роках ринок стабілізувався на певному рівні.

В Одесі ринок нерухомості знаходиться під впливом загроз обстрілів та статусу великого міста. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує приблизно $45 тисяч. Після масового виїзду населення в 2022 році попит почав відновлюватися, особливо в 2023-2024 роках. Улітку 2024 року інтерес до ринку зріс, але учасники угод проявляють обережність: як продавці, так і покупці не квапляться, внаслідок чого ціни залишаються на стабільному рівні.

У Дніпрі, зважаючи на близькість до зони конфлікту, попит залишається помірним, а ціни нижчі в порівнянні із західними регіонами. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує приблизно $40 тисяч. Багато людей виїхали, а інвестори проявляють обережність. Проте ринок не зазнав значних втрат: Дніпро залишається великим промисловим центром. Новобудови стабільно утримують ціну на рівні $1 200 за квадратний метр, з невеликим зростанням через підвищення витрат на будівництво.

У Харкові - глибока криза. Через обстріли й відтік людей "однушка" коштує близько $25 тис. - ще кілька років тому таке здавалося нереальним для міста-мільйонника. Попиту майже немає, пропозиція впала вдвічі. Ринок фактично на паузі: угоди - рідкість, і то зі знижками. Ціни залишатимуться на дні, поки ситуація з безпекою не зміниться.

У менших містах західної та центральної України спостерігається стабільність на ринку нерухомості. Наприклад, у Вінниці та Черкасах вартість однокімнатних квартир коливається від $45 до $55 тисяч, тоді як у Полтаві ціни близько $35 тисяч. Попит на житло в цих регіонах досить врівноважений з пропозицією. Натомість у прифронтових та звільнених містах ситуація зовсім інша: ціни знизилися до рекордних рівнів - $22 тисячі у Сумах і Миколаєві, близько $20 тисяч у Запоріжжі, а в Херсонській області навіть до ~$14 тисяч. Це справжнє історичне дно, але з поверненням населення та відновленням інфраструктури ринок поступово зміниться.

Прогнозувати ринок під час війни - непросто, але експерти вірять у поступове відновлення у 2025 році. Якщо ситуація не погіршиться, угод стане більше, особливо в столиці та навколо. Ціни можуть підрости: новобудови - на 15-25%, вторинка - на 5-10%.

Головне, на що потрібно звернути увагу, - це безпека. У разі встановлення миру ринок знову активізується. Але якщо конфлікт продовжиться, нас очікує стагнація. В цих обставинах перевагу матимуть ті, хто буде діяти мудро і стратегічно.

Український ринок житла зараз непростий - нестабільний, але живий. Люди адаптуються, ринок підлаштовується, а попит потроху повертається туди, де безпечніше. Усе залежить від ситуації в країні, але одне зрозуміло точно: нерухомість - це історія про довіру, перспективу й тверезий розрахунок.