Вартість оренди земельних ділянок стрімко зростає: які ціни на наділи сьогодні і які прогнози щодо їх зміни в найближчі 5 років?

Фермери і великі агрокомпанії готові виплачувати значно більші суми за право оренди земельних ділянок, ніж ті, які встановлені в угодах з місцевими жителями. Це підтвердили державні аукціони з оренди сільськогосподарських земель, що розпочалися восени цього року.

Чи можуть власники паїв розраховувати на більші виплати, якою зараз є об'єктивна ціна на землю, та головне -- чи варто її купувати приватним інвесторам, розбирався "Мінфін". Про це повідомляють Контракти.UA.

Що таке державні аукціони

У 2023 році Фонд державного майна України (ФДМУ) започаткував інноваційний проєкт під назвою "Земельний банк". Ця ініціатива має на меті створення відкритого ринку оренди державних сільськогосподарських земель за допомогою онлайн-аукціонів.

Як зазначають у Фонді державного майна України, протягом багатьох років управління більшістю державних аграрних земель залишалося неефективним, що призвело до поширення корупційних схем та незаконного розподілу угідь між зацікавленими особами і компаніями. "Земельний банк" має на меті змінити цю ситуацію, пропонуючи земельні ділянки в оренду через аукціони на платформі "Prozorro.Продажі".

Держава володіє приблизно 806 тисячами гектарів землі. Для контрасту, в Україні загальна площа сільськогосподарських угідь досягає 33 мільйонів гектарів. Запустивши програму аукціонів, представники влади повідомили, що очікувані надходження до бюджету від цього ініціативи можуть скласти 8 мільярдів гривень щорічно, зокрема в поточному році планується отримати близько 1 мільярда гривень.

На основі даних про загальну площу земельних наділів та прогнозовані доходи, чиновники оцінювали, що в середньому річний дохід від оренди одного гектара землі складе близько 9,9 тисячі гривень.

Реальність перевершила такі прогнози. Як розповів заступник голови ФДМ Ігор Тимошенко, за результатами торгів у жовтні, остаточна вартість суборенди зросла у 8,4 раза, порівнюючи зі стартовою ціною, і в середньому за кожен гектар аграрії погодились платити 29,6 тис. грн ($716).

"Аукціони демонструють украй високий рівень конкуренції. Середня кількість пропозицій -- 14, а в окремих аукціонах є понад два десятки учасників. Ринок демонструє велику зацікавленість у ділянках, попит на землі є", -- відзначив Ігор Тимошенко.

Минулого місяця виникали питання щодо стабільності цін на оренду, які значно перевищують початкові оцінки. Існували думки, що аграрії можуть переплачувати через новизну цього інструменту, адже не мали ще достатнього досвіду його використання. Проте на сьогодні ціни залишаються на високому рівні. Як повідомив "Мінфіну" Олександр Мацапура, керівник відділу користувачів, розвитку та підтримки "Prozorro.Продажі", на початку грудня середня вартість суборенди одного гектара державних земель становить 28 тисяч гривень. Таким чином, ця цифра майже не змінилася з моменту старту торгів.

Якщо вся сільськогосподарська земля, що належить державі, буде здана в оренду за вказаною ціною, це забезпечить бюджету приблизно 22,6 млрд грн щорічного доходу, що значно перевищує попередні очікування в 8 млрд грн.

Скільки аграрії платять за оренду іншим

Згідно з інформацією від Київської школи економіки, середня вартість оренди одного гектара сільськогосподарської землі у поточному році складає 3 550 грн (приблизно $86). Важливо зауважити, що ці показники здебільшого базуються на офіційних даних, які можуть бути заниженими через застосування "сірих" схем у процесі виплати орендної плати.

Фірми, що займаються орендою земельних ділянок, зазвичай встановлюють значно вищі ціни.

"Якщо розглянути Сумську, Чернігівську та Полтавську області, то середня вартість оренди становить близько $100-150 за гектар на рік після сплати податків. Переміщуючись ближче до центру – Київської, Черкаської, Вінницької та Хмельницької областей, які розташовані поблизу портів і далі від проблемних сусідів – ціни на оренду зростають до $150-200, а в деяких сільських радах вже перевищують $200. У районах з високою конкуренцією за нові земельні ділянки орендна плата може сягати навіть понад $300", – поділився своїми спостереженнями Андрій Усенко, СЕО та співзасновник сервісу земельних інвестицій "Твоє Коло".

Також, за результатами земельних торгів, середній розмір орендної плати за землі комунальної власності на торгах становив цього року 8 458 грн ($205) за га, повідомляє у своєму звіті KSE.

Власне, і готуючи аукціони Земельного банку, держава так само розраховувала отримати від оренди землі до $250 за га. Тому близьку до цієї ціну наразі можна вважати об'єктивною.

Чому на державних аукціонах аграрії готові платити більше

Пропозиції щодо цін, які учасники аукціону виставили за державні земельні ділянки, можна умовно класифікувати на дві основні категорії.

Перший аспект стосується цін, які встановлюють аграрні холдинги, котрі здебільшого варіюються в діапазоні $500-600. У деяких випадках вони готові запропонувати значно вищі суми. Наприклад, під час одного з аукціонів на землю у Вінницькій області компанія МХП виставила пропозицію, що перевищувала $800 за гектар, проте навіть ця сума виявилася недостатньою для отримання перемоги.

Друга група -- це пропозиції невеликих та середніх фермерів, які переважно були щедріші та у окремих випадках пропонували до $1 300 за га. Саме вони здебільшого і перемагали на торгах.

Експерти вважають, що ціни, які зазвичай встановлюють холдинги, можуть вважатися економічно виправданими, тоді як пропозиції, що перевищують ці значення, ризикують стати збитковими.

"Середня ціна є не просто високою, а надто високою. Орендна плата у розмірі $1,000 за гектар може перевищувати поточну прибутковість вирощування основних сільськогосподарських культур в Україні. Якщо зосередитися не на всіх пропозиціях, а лише на ставках умовних агрокомпаній, їх максимальні ціни складають приблизно $500-600 за гектар. Усе, що перевищує цю межу, викликає питання щодо рентабельності при звичайних методах ведення сільського господарства в Україні," -- зазначив в інтерв'ю "Мінфіну" експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Роман Нейтер.

Можна виокремити низку чинників, які призвели до того, що учасники торгів пропонували вищі суми, ніж орендуючи ділянки у приватних власників.

Перш за все, це прозорість аукціонів і вільний доступ для учасників, що значно посилило рівень конкуренції.

Другий чинник -- це зазвичай великі ділянки площею в середньому понад 80 га. Натомість у більшості випадків орендарю доводиться мати справу з великою кількістю дрібних власників і з кожним вести окремі перемовини. Часто він орендує відокремлені частини поля. "На торгах "Земельного банку" виставляються суцільні масиви, що не потребують консолідації, і за них сільгоспвиробники готові платити більше", -- підкреслює Роман Нейтер.

Олександр Мацапура зазначає, що уряд пропонує можливість оренди на тривалий термін: до 14 років для однорічних культур і до 25 років для багаторічних. "Ці умови створюють підприємцям можливість для стратегічного планування своєї роботи на довгий період", — підкреслює він.

Слід зазначити, що учасники аукціонів вже мають сформовані бізнес-моделі, і розширення земельного фонду зменшує витрати на обробку існуючих територій. Це не тільки дозволяє зекономити на капітальних вкладеннях, але й відкриває нові можливості для генерації доданої вартості через переробку.

Учасники ринку вважають, що новим орієнтиром для вартості оренди стане ціна в діапазоні $500-600, яку переважно готові виплачувати агрохолдинги. Це свідчить про те, що рентабельність сільськогосподарської діяльності дозволяє покривати такі витрати, а конкуренція за вільні земельні ділянки залишається на досить високому рівні.

Водночас процес підвищення орендних ставок навряд чи буде стрімким. Насамперед через те, що переважна більшість земельних ділянок вже перебуває у довгостроковій оренді, а для підвищення виплат потрібне закінчення цього строку та укладання нових договорів.

Окрім того, державні аукціони показують, що найбільші вигоди отримають власники значних земельних наділів, здатні організувати відкриті торги. Це означає, що великі інвестори або компанії, що спеціалізуються на управлінні земельними ресурсами, можуть отримати переваги в умовах ще до приватних землевласників.

Прискорити ж підвищення оренди для всіх власників паїв може соціально-політичний тиск. Адже коли мільйони селян побачать, що орендарі готові платити за державну землю в рази більше, у них виникнуть питання щодо справедливості такого підходу.

Яка вартість земельних ділянок і якими будуть тенденції в їх ціновій політиці?

Вартість землі залишається актуальною темою для обговорення. Згідно з офіційними даними, які публікує, зокрема, платформа Опендатабот, середня ціна землі в Україні в листопаді становить приблизно 50,4 тис. грн ($1,22 тис.) за гектар. Оцінки ж KSE демонструють трохи нижчу вартість — 44,5 тис. грн ($1,08 тис.) за гектар, згідно з результатами третього кварталу цього року.

За спостереженнями фахівців Київської школи економіки, більше ніж половина угод з купівлі-продажу земель, здійснюваних фізичними особами, не перевищує нормативно-грошову оцінку цих ділянок. Це означає, що ціна продажу для земель, які раніше мали статус підмораторних, є мінімальною.

Це може свідчити про суттєве заниження ціни землі, аби не підтверджувати офіційні джерела доходу, а також для мінімізації сплати податків.

Окрім того, на ринку спостерігається обмежена активність угод — зазвичай, в середньому по країні щомісяця реалізується близько 20 тисяч гектарів. У таких умовах можна помітити значні коливання цін на землю в різних регіонах протягом різних місяців.

Наприклад, у листопаді цього року в Івано-Франківській області середня вартість земельних ділянок досягла 171 тисячі гривень, тоді як у жовтні ця цифра становила 102 тисячі гривень. З цих даних можна зробити висновок, що ціни на землю в регіоні зросли на 68% всього за один місяць. Проте слід врахувати, що на цей показник могли вплинути декілька угод із продажу ділянок у рекреаційних зонах. У таких умовах покладатися на офіційні статистики щодо цін на землю та їхніх змін є недоцільним.

Більш об'єктивну інформацію можуть надати компанії, що активно займаються земельним ринком. Наприклад, за даними Твоє Коло, в регіонах із високою конкуренцією, де функціонує компанія (Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Житомирська та Полтавська області), ціни варіюються в межах $2,3-3,1 тисячі за гектар. У той же час, згідно з даними Держгеокадастру, у цих же регіонах ціновий діапазон становить $1,09-1,4 тисячі.

Генеральний директор інвестиційної компанії Concorde Capital Ігор Мазепа зазначив, що вартість землі значно залежить від орендної плати. Інвестиція має повернутися протягом 10-15 років. Наприклад, якщо річна оренда одного гектара становить $200, то його приблизна вартість коливається в межах $2-3 тисяч.

На основі проведених розрахунків, вартість земельних ділянок, за які арендатори сплачують $716 на рік, повинна коливатися в межах $7 160-10 740. Якщо ж враховувати ціни на оренду, які агрохолдинги пропонували на аукціонах, то вартість землі може становити приблизно $5 000-7 500 тисяч.

Державні аукціони стали свого роду орієнтиром цін, до якого здатен адаптуватися ринок. Обмежена кількість земельних ділянок, прагнення фермерів розширити свої володіння та бажання підвищити ефективність ведення господарства сприяють зростанню цін на землю і в майбутньому. Варто зазначити, що аграрії вже продемонстрували свою готовність платити значно більше в умовах прозорої конкуренції.