Марк Ейвін, інвестор із Естонії: європейський погляд на ринок землі

2019-11-28 09:19

Ті, хто читає «ДП», вже знайомі з паном Марком Ейвіном, інвестором із Естонії, котрий довгий час вкладає кошти в українські сільгосппідприємства. Тому закономірно, що нині, коли пристрасті навколо прийняття в першому читанні законопроєкту про ринок землі – коли ще є час усе обміркувати, обговорити, визначитися, як кажуть, «і додати й відняти від «літери» закону», цікаво дізнатися з перших вуст – а як пройшла цей «ринковоземельний» шлях Естонія, котра також вийшла з пострадянського простору.

– У вас так багато хаосу й не дуже зрозумілої метушні навколо цього поки що законопроєкту, бо до остаточного його прийняття ще є час на доповнення, виправлення, зміни, – розпочинає розмову пан Марк.

– І це певною мірою зрозуміло: адже тема землі для українців – не просто економічна, а й сакральна. Ми з діда-прадіда вважаємо землю годувальницею, називаємо її рідною. А які пристрасті навколо землі вирували в минулому… Згадати хоча би класиків…

– Тому, вважаю, пристрастей тут треба якомога менше, а здорового глузду, зваженості, розуміння – чіткого, економічного – якомога більше. Знаєте, пораджу хоча би таке. У нас в Естонії практикуються цікаві форуми. Певні групи чи то підприємців, чи то представників мас-медіа, громадські організації можуть запросити на невимушену розмову політиків, економістів, високопосадовців. Розмова відбувається за чашкою кави, на відкритому просторі – наприклад, на природі. Це – як відкритий мікрофон. Як статус довіри. Тут не політики виступають, а всі обмінюються думками. Вислуховують, що треба змінити. Яким шляхом іти краще. Не високопоставлена особа хоче зібрати громаду, а навпаки. Дуже часто такі розмови, котрі оприлюднюються, багато дають для розуміння ситуації. Адже від розвитку підприємництва та його успіхів залежать добробут жителів країни, їхній соціальний захист і дуже великою мірою – й зарплата чиновників.

– Пане Марку, що головне в законі про ринок землі?

– Приватна власність. А вона, як відомо, за європейськими законами –  недоторканна річ.

Коли говориться про продаж приватної землі, то мені незрозуміло, як продаж заборонити, коли вона у приватній власності. Але й до власника – відповідні вимоги. За землю треба платити податки, земля має бути доглянутою. У нас муніципальна влада цього вимагає. Якщо не реагуєте, вона сама впорядкує вашу ділянку й надішле рахунок власникові.  

– У нас важко впорядкувати паї, що дісталися власникові на території боліт, заросли лісом…

– Право – це теж нематеріальне майно, яке має вартість. І правом можна торгувати. Тому, вважаю, перше, що треба зробити в Україні, – це визначитися з паями. Або власник оформляє у власність належний шматок землі, або відмовляється. Це право людини. Вся земля, належна за паї, повинна бути оформлена власниками паїв у приватну власність. Люди повинні вирішити, що робити зі своїм правом (паями) – до певної дати, яку встановлять законним шляхом. А доти у людини є тільки право. Це перший крок. Далі – хто взяв землю, той має платити податок. А тоді людина  має право продати свою ділянку землі – це її власність. Якщо власник паю не оформив до визначеного законом часу землю у власність, то така ділянка землі залишалася нереформованою і про її подальшу долю турбувалася держава. Така земля називалася нереформованою. Тому держава повинна її реформувати та внести в Кадастр (у нас він називається Кріпосною книгою). Якщо земля на території міста чи громади, держава може запропонувати її в муніципальну власність. А муніципальна влада, до речі, може не взяти цю землю. Тоді держава продає її на аукціонах. У нас вільний обіг землі. 

Тому, як бачите, обов’язково треба впорядкувати Кадастр землі, на основі якого і здійснюються угоди купівлі-продажу.

– В Україні з цим проблема. Тому що у нас багато землі, котра не в Кадастрі, вона взагалі не облікована. 

– У нас усе, що не в Кадастрі й не внеслося до певного часу в Кадастр,  перейшло під контроль держави, яка і вносить його у Кріпосну книгу, де власником землі є держава. Повністю впорядковану землю можна відтак здавати в оренду, продавати на аукціонах і т. д.  Сьогодні ж у вас усе невизначено. Оскільки немає ринку землі, то жоден банк не візьме її в заставу. Бо немає вартості землі. Ринкової ціни землі. І невідомо, за яку ціну її можна продавати. Для банку така земля не має вартості, або він оцінить її за заниженою вартістю. Ось підприємець знає, скільки з гектара отримує прибутку, тому відповідно і платить власникам паїв за оренду. А тільки-но з’явиться можливість продажу землі, одразу й відкриється колосальний іпотечний ринок. У вас, наприклад, є в користуванні 2 гектари землі, ви їх здаєте в оренду за 200 доларів у рік, і її ринкова вартість 2000 доларів. Тільки-но ця земля стає вашою власністю, занесеною до Кріпосної книги (Кадастру), тоді банк на 70% вартості дає іпотечний кредит, який може використовуватися для обробітку землі. Ринок землі приведе до зниження кредитних ставок по іпотечних кредитах у банках, тому що з’являється ліквідність. Люди починають думати: я візьму кредит на обслуговування землі, тоді я не здаватиму її в оренду. А натомість з’являться гроші на  купівлю техніки. Наприклад, 100 гектарів землі, а ринкова її вартість, припустимо, 1000 доларів за гектар, коштуватимуть 100 тисяч доларів. Отож приблизно так ринок і працює. 

Ви приходите в банк і отримуєте 70 тисяч доларів. І працюєте на своїй землі. А іпотечні кредити завжди дешевші. Тому землю неможливо ні вкрасти, ні зіпсувати, ні кудись перенести, вона стовідсотково ліквідна.  Якщо комерційні споживчі кредити сьогодні даються під 18%, то іпотечні – під 2,5%. Ось така різниця.

– Так це ж дуже вигідно. Придбавши землю, під її заставу можна купити техніку, матеріали для будівництва.

– Землі – це товар. У нас немає поняття  продажу будинку. А є поняття продажу нерухомості. Тобто – землі та всіх будівель на ній. В Естонії вся земля продається. Наведу маленький приклад. У центрі Таллінна людина має ділянку землі площею близько 1500 квадратних метрів. Продати цю землю вона не може й місто цей шматок землі не купує. Там нічого побудувати не можна. Тому власник землі загнав туди тракторець і посадив картоплю, яку восени його друзі викопали й роздали в центрі міста. Був дуже цікавий прецедент.

Красиво

– І все по закону. На цій ділянці газон. Тому місто й не купує землю, бо власник іще й податок на землю платить. Хоча й за посаджену картоплю жодних санкцій бути не може. Власник нічого не порушив. Це про те, що таке приватна власність. І навпаки приклад. Будує держава, скажімо, дорогу. І власники будуть змушені продати землю під будівництво дороги. А якщо не захочуть, то держава купить її за ринковою ціною. Земля відчужуватиметься примусово, але за ринковою ціною. Або – ставиться мобільний ретранслятор. І оператор платить власникові землі орендну плату. Бізнес-ідея: сусід викуповує цю ділянку землі. І сам здає її в оренду операторові. При цьому рахуйте. Власник отримує в рік 200 доларів. Тому бізнесмен платить тисячу доларів за 5 років уперед. А натомість 10-20 років він отримуватиме плату від оператора. І це стабільний дохід. Оце і є у невеликому масштабі розвиток бізнесу. 

– А як у великому масштабі? Наші фермери бояться, що вони не зможуть викупити землю, котра у них в оренді. У них просто немає грошей на це.

– Давайте спочатку розберемося, хто такий у вас фермер.  Загалом, це власник землі. І він працює на своїй землі й вирішує, що зі своєю землею робити.  Підприємець здебільшого бере землю в оренду. Фірма – це група людей, об’єднана в компанію, яка може не мати землі, а її орендує. І яка різниця для власника землі – купить у нього землю агрохолдинг чи фермер?

– Кажуть, холдинг купить землю, оброблятиме її й платитиме податки. Але не дбатиме ні про територію, на якій працює, ні про інфраструктуру, ні про людей. Хоча доки земля в оренді, у сільгоспвиробників є угоди про забезпечення соціальної сфери сіл. Такі фермери й місцеві сільгосппідприємці – це люди, котрі тут народилися, тут працюють, створюють робочі місця. І так буде завжди. Тобто село житиме. 

– Боятися нема чого. Власник може продати землю кому захоче. Якщо у сільгоспвиробника немає достатньо коштів, то нехай візьме кредит у банку.  Але чому ми думаємо саме про сільгоспвиробника, а не про власника землі? Хіба не з точки зору власника ми маємо орієнтуватися на ринок землі? До того ж місцеве самоврядування до будь-якого сільгоспвиробника, якщо це буде прописано в законі, того ж самого великого агрохолдингу, повинне визначити  відповідні умови й підписати угоду: буде дозвіл на купівлю, якщо сільгоспвиробник доглядатиме за дорогами і т. д. Специфіка України: ви – олігархічна країна. І захищаєте олігархів.  А країна повинна захищати власника. Звичайну людину. Яка має право розпоряджатися землею на свій розсуд. Фірми роблять бізнес. І на чиїйсь землі також. 

Наприклад, у Європі залишаються самотні люди. Вони продають квартири в умовах – на 30% менше ринкової вартості. Але в угоді, занесеній у реєстр, стоїть, що покупці  платитимуть продавцеві 3000 євро в місяць, а людина житиме у своїй квартирі до смерті, наприклад.  В Америці найсвятіше – недоторканність приватної власності. Тому для фермера ринок землі – добре. Бо він на свою землю візьме іпотечний кредит, купить ту ж техніку і працюватиме ще ефективніше. Підприємець, котрий має землю в оренді, повинен мати й першочергове право на купівлю землі. І право придбання її за стабільною ціною, аби не було так, що орендар пропонує 2 тисячі євро за гектар, а інша фірма, іноземна, – наприклад, 4 тисячі. Ті, хто віддавна орендує землю, інвестував у неї, звісно, мають вимагати, аби їхні права були захищеними. 

– Ще є страх, що землю скуплять іноземці. Й люди в Україні залишаться без землі.

– А як іноземці це зроблять, якщо їм землю не продадуть? Тому в законі продаж землі іноземцям має бути правильно прописаний та убезпечений. Дозвіл на продаж іноземцю має дати, наприклад, як в Естонії, місцеве самоврядування. Так само й фірмі з іноземним капіталом. Треба визначити, скільки землі таке спільне підприємство може придбати. Тому я до ринку землі ставлюся позитивно До речі, після введення земельного ринку ціна на землю зростатиме. А от для чого, як і чому купується земля – про це треба говорити. А не про те, що вона не має продаватися. От Ізраїль землю не продає, але здає в оренду, право оренди є навіть на сто років. В Естонії є три можливості користуватися землею. Оренда. Тоді все, що ти будуєш на землі, треба узгодити із власником. І все належатиме власникові землі. Тому коли хтось щось хоче будувати, не бере в оренду землю. Бо у нас є друга можливість – так зване право на забудову. Це тимчасове право на землю на певний період, наприклад, на 50 років, котре заноситься у Кріпосну книгу. Це якщо держава чи власник не хочуть продавати землю. Відтак укладається відповідна угода. Коли термін її закінчується, угода або подовжується на ринкових умовах, або земля повертається власникові в тому вигляді, в якому він її передавав у користування. В Естонії цей варіант дуже розповсюджений. Третій варіант – купівля землі з усіма будівлями, які є на ній. 

Чому в Європі всі – за ринок землі? Бо тут насамперед думають про її власників. Вони  в Україні не захищені. Адже не скрізь плата за оренду правильна. А якщо орендар узагалі не заплатить? З чого власник платитиме податок? А не заплатиш його, так можна дійти й до того, що  землю заберуть під заставу. 

Тепер про іноземців. Держава, громади можуть убезпечити себе при продажу землі іноземцям відповідними угодами, де буде прописана й соціальна складова з користю для громади. Та й узагалі. Земля – не шматок золота, який можна  вивезти з країни. А землю з собою не забереш. І податки  в країні, де купив землю, платитимуться. 

Тому найвигідніше сьогодні – ринок землі й активізація банківської системи. Тепер поговоримо про податки. Місцеве самоврядування може вводити свою регуляцію на муніципальну землю та землю власників, котрі мешкають на території цієї громади. Місто Таллінн прийняло закон: якщо ти мешкаєш у будинку і ділянка землі при цьому не перевищує 1500 квадратних метрів, то податок на землю не платиться. Ще в місті став безкоштовним громадський транспорт для мешканців Таллінна. А відтак населення Таллінна збільшилося на близько 50 тисяч мешканців. За рахунок податків до місцевого бюджету, розвитку підприємництва в місті, платних парковок тощо. І це вигідно місту. Місто живе!

А підсумок цього інтерв’ю – захист права на землю. Земля продаватиметься, і це підтримає державу, й вона розвиватиметься.  
Питання в тому, чи готова країна до ринку землі. Тому у вас повинні бути в законі визначеними етапи введення ринку, на яких людина поступово може використати своє право. Нехай ці етапи буде пройдено й за три роки. Але закон у певних межах уже діятиме. 

Розмовляла Людмила ПАРХОМЕНКО
Фото з Інтернету

Інші новини:


Майбутнє – за співпрацею. Розвиток – за інвестиціями

На Новгород-Сіверщині з робочим візитом побувала Латвійська делегація. Мета – налагодження культурних та економічних зв’язків, започаткування й розвиток спільних проєктів.

2020-09-22 09:15