Як продавати землю (пай). Інструкція

2021-11-17 10:08

Будь-яку сільськогосподарську землю в Україні, крім державної, можна вільно продавати і купувати з 1 липня 2021 року.

З чого треба починати продавцю

Перше. Треба впевнитися, що актив готовий для продажу. Для цього слід перевірити документи на земельну ділянку. Що треба перевірити?

Наявність документів, які засвідчують право власності. Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами:

- Державний акт на право власності. Державний акт про право власності на земельну ділянку видавався у 1992-2012 роках;
- свідоцтво про право власності на нерухоме майно. У 2013-2015 роках на підтвердження реєстрації права щодо земельної ділянки видавався витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а на підтвердження внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру – витяг з кадастру. З 2016 року за результатами реєстрації права на земельну ділянку видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Друге. Спробувати знайти свою земельну ділянку на Публічній кадастровій карті за кадастровим номером. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua.

Там також можна подивитися загальну інформацію щодо земельної ділянки, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором.

Кадастровий номер ділянки вказаний у державному акті на землю, свідоцтві про право власності на нерухоме майно або у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відсутність земельної ділянки в кадастрі сигналізує про необхідність перевірити таку земельну ділянку та причини відсутності.
Для цього необхідно ввести цифри розділеного двокрапками 19-значного номера земельної ділянки в горизонтальну форму для пошуку. Кадастровий номер земельної ділянки виглядає так: 3124855500:07:001:0892.

У свою чергу, щоб перевірити онлайн, чи зареєстрована земельна ділянка, замовити витяг про земельну ділянку або відомості про власника, потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису чи BankID.

Необхідно також розрізняти державну реєстрацію земельної ділянки від державної реєстрації прав на неї. Це різні процедури та електронні реєстри. Земельні ділянки – реєструються в Державному земельному кадастрі, права на них – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Третє. Перевірити, чи зареєстровані на земельну ділянку речові права. Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто земельна ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.

Як перевірити? Це можна зробити через Кабінет електронних сервісів Міністерства юстиції. Для отримання інформаційної довідки потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису. Перевірка в Реєстрі речових прав на нерухоме майно коштує близько 30 грн в електронному форматі та 60 грн – у паперовому. Також довідку можна отримати в Центрі надання адміністративних послуг.

Що робити, якщо кадастрового номера немає

Земельні ділянки, що були сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, оскільки державний земельний кадастр у цифровому форматі почав функціонувати з 2004 року.

Якщо номера немає, треба звернутися до сертифікованої землевпорядної організації, яка має розробити технічну документацію щодо встановлення меж ділянки. На підставі цієї документації землевпорядник зареєструє земельну ділянку в кадастрі і тоді вона з’явиться на Публічній кадастровій карті.

Які документи потрібні для угоди

1. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (державний акт на право власності, свідоцтво про право власності на нерухоме майно або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
2. Витяг із Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса).
3. Витяг із Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса).
4. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку
Витяг про НГО можна отримати в «Дії», на сайті Держгеокадастру або у ЦНАП. Послуга безкоштовна. Для отримання послуги онлайн потрібно заповнити заяву на сайті https://e.land.gov.ua/services після ідентифікації через ЕПЦ чи BankID.
5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні номери) сторін договору.
6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Його повинен замовити власник земельної ділянки в оцінювача. Термін виконання оцінки – один-три дні, вартість звіту – 600-1000 грн.
7. Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН.
8. Згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу. Згода чоловіка/дружини має бути отримана безпосередньо перед укладенням угоди та засвідчена нотаріусом. Зразок її оформлення – за посиланням.
9. Для укладання угоди потрібен банківський рахунок. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі.

Хто займається оформленням угоди і кому можна давати документи

Головний в оформленні угоди – нотаріус. Він перевірить документи і допоможе їх оформити. Утім, укладати угоди з купівлі-продажу землі наразі готові не всі нотаріуси.

Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу аграрних земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка.

Вартість послуг нотаріуса за одну угоду – 8-15 тис грн.

Які дії має вчинити нотаріус

Перше – перевірити, чи є обмеження на майно: чи сплатив продавець штрафи, чи немає його в реєстрі боржників, чи не є він боржником перед державою або третіми особами, чи немає відкритих кримінальних справ щодо нього.

Навіть несплата штрафу за порушення ПДР може бути причиною для відмови в укладенні угоди.

Друге – перевірити, чи зареєстровані права власності продавця в реєстрі речових прав на відповідну ділянку, чи є вона в земельному кадастрі.

Третє – зареєструвати намір продажу ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо ділянка перебуває в оренді. В іншому випадку реєструвати намір і здійснювати наступні перелічені дії не потрібно.

Четверте – повідомити листом орендаря про намір власника продати земельну ділянку. Зазвичай це робиться рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Визначеного шаблону такого листа немає, його форму нотаріуси готують на власний розсуд.

П’яте – підготувати проєкт угоди купівлі-продажу земельної ділянки.

В усіх трьох документах – намірі, проєкті угоди та листі – нотаріуси зазвичай вказують заявлену власником ціну продажу. Якщо власник передумав продавати за вказаною ціною, процес запускається заново: реєструється новий намір і надсилається черговий лист орендарю з новою ціною.

Шосте – нотаріус повинен задокументувати письмову відповідь орендаря щодо бажання скористатися переважним правом. Зазвичай нотаріуси наполягають на нотаріально завірених письмових відповідях орендарів.

Після надісланого орендареві листа можливі три варіанти розвитку подій.

1. Орендар погодився викупити ділянку. Він повідомляє про це, і якщо орендар – фізична особа, угода здійснюється. Якщо орендар є юридичною особою, він не зможе купити ділянку. Він може передати своє пріоритетне право на купівлю наближеним фізособам.
2. Орендар відмовився купувати ділянку, і нотаріус це зафіксував. Тоді землю можна продавати іншим особам.
3. Орендар нічого не повідомив і не відреагував на запит нотаріуса. У такому разі доведеться чекати два місяці для здійснення угоди з іншим покупцем.

Як визначити ціну земельної ділянки

Наразі немає великої публічної бази укладених угод, яка була б орієнтиром

Є кілька орієнтирів для більшого розуміння, скільки може коштувати земельна ділянка в тому чи іншому регіоні.

Перший – «сарафанне радіо».

Другий – земельний моніторинг Держгеокадастру. Відомство щоденно публікує на своєму сайті інформацію про укладені угоди за регіонами. Зараз це єдине відкрите офіційне джерело таких даних.

Третій орієнтир – нормативно-грошова оцінка (НГО). Це не ринкова ціна, але, за законом, це поріг, нижче якого земля коштувати не може. Вона вказується у витязі з технічної документації і в середньому становить 27,5 тис грн за га. Витяг можна безкоштовно замовити онлайн на сайті Держгеокадастру, подавши заявку та ідентифікувавшись через ЕЦП.

Четвертий орієнтир – сайти оголошень. Найбільш популярні – OLX та Lun.ua. Проте інформація там часто не відповідає ринковим реаліям.

Які додаткові фактори можуть впливати на ціну

У більшості випадків ділянки на території однієї сільської ради, на однім масиві оцінюються приблизно однаково. Однак є кілька факторів, які можуть у перспективі вплинути на ціну ділянок і на які власникам слід звернути увагу.
1. Перспектива зміни призначення. Суттєво відрізняється ціна на землю, яка може бути використана не тільки для виробництва агропродукції: ділянки біля великих міст або в рекреаційних зонах, поблизу транспортних магістралей або з імовірними покладами корисних копалин.
2. Локальний рівень конкуренції. Земля дорожчає там, де є кілька великих компаній, які борються за землю.
3. Ґрунт, склад та якість землі.
4. Доступ до води. У регіонах з посушливим кліматом цінники на землю будуть меншими.
5. Наявність об’єктів інфраструктури. Наявність біля ділянки залізниці, елеватора, електромережі, під’їзної дороги може вплинути на ціну.

Які податки слід сплатити під час продажу паю

Перед продажем важливо порахувати сумарні витрати – вони суттєві. Найчастіше сторони угоди ділять їх навпіл.

Що ж стосується податків, то їх сплачує продавець. Утім можна розрахувати суми податків заздалегідь і, наприклад, включити їх у ціну. Йому треба буде сплатити такі податки.

✔ Податок на доходи фізосіб – 5% від ціни угоди (оціночної вартості).
✔ Військовий збір – 1,5%. Так само вираховується від оціночної вартості.

Навіщо експертна грошова оцінка

Від експертної грошової оцінки залежить, якою буде сума податків, сплачених продавцем.

Експертну оцінку земельної ділянки можна здійснити двома шляхами.

Перший – через безкоштовний онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості, створений Фондом держмайна. Він запрацював у червні 2021 року. Головна ціль сервісу – не допустити заниження вартості угод купівлі-продажу, до яких часто вдавалися оцінювачі, щоб зменшити податкові відрахування.

Другий – замовити довідку в професійного оцінювача. Він складає звіт про оцінку майна і реєструє його в тій же єдиній базі, де оформляється згадана електронна довідка. Звіт про оцінку коштуватиме 600-1000 грн.

Якщо вартість у звіті оцінювача буде відрізнятися більш ніж на 25%, єдина база не прийме такий звіт. Після цього для його затвердження знадобиться проходження додаткового рецензування, яке триватиме мінімум десять днів.

Чи можна отримати кошти за землю готівкою

Ні. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі. Без рахунку в банку здійснити угоду неможливо.

Як не натрапити на шахраїв під час продажу паю

Майже вся відповідальність при продажу земельної ділянки лежить на нотаріусі. Головне – не брати на себе якісь зобов’язання до продажу і не погоджуватися на розрахунок готівкою. Бажано також не передавати посередникам або покупцям оригінали документів, а прийти з ними на зустріч до нотаріуса.

Звичайно, треба також уважно читати всі умови договору.

Крім цього, певна частина прав на землю сьогодні не зареєстрована або зареєстрована неналежним чином, частина зареєстрована на паперових носіях та відсутня в електронних реєстрах.

Самі такі права та об’єкти є найбільш вразливими, і цим можуть скористатись  недобросовісні покупці

Що повинно насторожити? Відсутність кадастрового номера, відсутність земельної ділянки на Публічній кадастровій карті, або невідповідність фактичних меж земельної ділянки межам, які зазначені в технічній документації.

Інші новини:


Ірис Новакова – творець неповторного солодкого мистецтва

Те, що робить ця жінка з прекрасним ім’ям Ірис – не піддається короткому  опису. Це – справжні кондитерські шедеври, втілення її фантазій та бачення навколишньої краси, які, крім прекрасного зовнішнього оформлення, відрізняються особливим смаком.

2022-02-24 16:13