Ринок землі в Україні: поточний стан і прогноз розвитку

2021-08-03 07:21

Мабуть, жодне інше питання, крім цілісності й незалежності України як держави, не обговорюється так гаряче і так довго за часом, як земельне питання. Тому що земля – це надважливий ресурс.

Уперше після відкриття ринку землі на зустрічі професійної спільноти учасників фінансового ринку The Banking 50 публічно виступив та відповів на запитання Тарас Висоцький, перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України, повідомляє портал Ліга.Новости.

«Ринок землі відкрився 1 липня і сьогодні перебуває в неактивному стані. З усього обсягу земельних ділянок, які до відкриття ринку землі були під мораторієм продажу, продано лише 1600 земельних паїв. Це приблизно 4 тисячі гектарів, що дуже небагато. Для прикладу, до відкриття ринку в середньому в місяць продавалося приблизно по 20 тисяч гектарів землі, яку де-факто можна було використовувати для потреб сільського господарства, але яка за своїм кадастровим кодуванням не підпадала під дію мораторію», - зазначив Тарас Висоцький.

Він повідомив, що ринок землі досі залишається пасивним, і цьому є логічне пояснення. Адже з 1 липня на ринок вийшли тільки фізичні особи. І важливо знати, згідно з нормами Закону про землю, ці фізичні особи мають бути виключно резидентами України, і купити можна не більше 100 гектарів в одні руки. А до відкриття ринку купувати могли й юридичні особи на користь своїх власників – іноземців. У минулому були кейси з корпоративних покупок банків землі по 5-6 тисяч гектарів.

Якоюсь мірою зростання ринку підтримують кредитні програми на покупку землі. Як мінімум, три банки вже вивели на ринок цей продукт, і цей ринок фінансування із часом буде поетапно розвиватися.

Що стосується технічної готовності обслуговувати ринок землі, то вже близько 40% нотаріусів підключені до Земельного кадастру та готові проводити реєстрацію угод купівлі-продажу землі. Надалі ця частка буде тільки збільшуватися.

Зараз громадськість і засоби масової інформації продовжують активно обговорювати можливу покупку землі юридичними особами. Тарас Висоцький підкреслив, що норми Закону дозволяють юридичним особам вийти на ринок купівлі земель сільськогосподарського призначення тільки в 2024 році. При цьому юридична особа – орендар, має переважне право на передачу права оформлення договору оренди, що дозволяє провести за 1 день безрозривну операцію з купівлі землі фізичною особою – новим власником, із подальшим оформленням цього земельного паю в оренду цій юридичній особі.

Тарас Висоцький:

 – Зараз, незважаючи на всі обмеження, охочих купити землю в 2,5 разу більше, ніж бажаючих продати. І, судячи з усього, бажаючих продати свою землю швидко буде невелика кількість.

Важливим фактором, що впливає на зростання ринку, є апетит банківської системи до кредитування під заставу землі. На даний час цей апетит стримується нормами розрахунку кредитного ризику, затвердженими НБУ. Кабінет Міністрів веде дискусію з НБУ щодо перегляду ставки кредитного ризику. Згідно з Постановою НБУ №351, розрахунковий коефіцієнт заставної вартості землі встановлений на рівні 0,35. Це означає, узагальнено, що під заставу землі умовною вартістю 1 тисяча гривень банки можуть видати фермеру кредит у розмірі 350 гривень, що дуже мало. Перегляд НБУ цього коефіцієнта в більшу сторону дозволить фермерам отримати в банках пропорційно більше фінансування під заставу своєї землі.

Щоби НБУ прийняв рішення змінити цей розрахунковий коефіцієнт, знадобиться близько року. Судячи з усього, банківський регулятор чекає, поки ринок землі почав стабільне зростання.

На початку липня Кабмін прийняв рішення, що фермери зможуть скористатися програмою державних портфельних гарантій для купівлі землі. Фінансування надаватиметься на термін до 10 років, а гарантії держави дозволять знизити процентну ставку банку. Пільгові рішення будуть поширюватися тільки на малих і середніх фермерів, які вже працюють в агробізнесі та мають земельний банк –не більше 500 гектарів. 10 років - це не найбільший термін для ринку землі, але вже хороший крок уперед. Також земля включена до інших програм Кабміну з компенсації вартості кредитів.

Тарас Висоцький:

– Повноцінно ринок землі відкриється в 2024 році. Прийнятий Закон про землю в чинному вигляді – це великий суспільний консенсус, тому внесення будь-яких змін до чинної редакції Закону ми не очікуємо. Можливі технічні уточнення, але самі правила роботи мінятися не будуть.

Відповів Тарас Висоцький і на ряд запитань. Одне з них, зокрема, стосувалося прогнозу ринку землі в грошах і гектарах, а також якості роботи державних реєстрів, є випадки, коли нотаріуси бачать у реєстрах неправильну інформацію.

За словами Тараса Висоцького, стартові очікування були до 1 млн. гектарів продажів у перший рік відкриття ринку землі, але вже зрозуміло, що продано буде максимум 200 тисяч гектарів. При цьому, середня ціна 1 гектара на даний час становить 37 тис. гривень. Є і нижче, є і по 2-4 тис. доларів за гектар. Швидше за все, зростання ринку почнеться в 2024 році, коли на ринок вийдуть покупці – юридичні особи, а фізичні особи – резиденти України, зможуть збільшити банк землі до 10 тисяч гектарів в одних руках. Що стосується якості роботи державних реєстрів, то з 1 липня в реєстрі речових прав відкрита опція відображення оренди земельної ділянки, й орендарям рекомендується перевірити в реєстрі саму наявність і коректність інформації за своїми договорами оренди.

Дискусію підтримав і розвинув Сергій Чуйкін, керуючий Директор інвестиційно-банківського департаменту Concord Capital.

Початковий прогноз Компанії за обсягом продажу землі був на рівні 40 тисяч гектар в місяць, але цей прогноз не виправдався. Земля може бути першокласним інвестиційним активом із прибутковістю 8-10% річних. У країні є великий інвестиційний ресурс, який може бути направлений на ринок землі. В даний час загальний депозитний портфель фізичних осіб в банківській системі становить близько 25 млрд. дол. США, з них 15 млрд. дол. США припадає на вклади в сумах понад 200 тис. гривень. Це той ресурс, який значною мірою може і буде інвестовано в землю, адже земля – це першокласна альтернатива інвестиціям, наприклад, у нерухомість.

На думку Сергія, заборона на доступ іноземців на ринок землі є найбільшим обмежувачем його розвитку. Адже у іноземців як інвесторів апетит до прибутковості в середньому в 2 рази нижче, ніж у внутрішнього інвестора. І Закон про землю саме в чинній редакції, із забороною для іноземців – це результат лобі існуючих агрохолдингів, які не хочуть отримати нових конкурентів, хочуть утримати рівень цін на землю на максимально низькому для себе рівні. А це стримує подальший розвиток ринку і знижує вартість земельних паїв звичайних людей.

Наступне питання від учасників зустрічі полягало у можливості банків продавати землю як заставне майно. Тарас Висоцький прокоментував, що банки можуть брати землю в заставу без обмежень, при цьому не можуть самі вести на ній господарську діяльність, і протягом 2 років після прийняття землі на баланс повинні продати її як непрофільний актив. Перші такі угоди, з урахуванням необхідного часу на звернення стягнення, можуть відбутися не раніше 2024 року, коли ліквідність і розвиток ринку землі підтримають юридичні особи. Що стосується зміни цільового призначення землі, то банки не можуть змінювати її цільове призначення. А ось фізичні особи як раз мають таку можливість. Більш того, з 24 липня цього року це відбувається за спрощеною процедурою.

Прозвучало питання і щодо можливих схем по консолідації банку землі в обхід чинного Закону. Загалом, це виглядає наступним чином: агрохолдинги викуповують землі на фізичних осіб і консолідують під своїм контролем значний земельний банк. Далі, після відкриття ринку землі для юридичних осіб у 2024 році, такий контроль де-факто буде легалізований через покупку землі своїми компаніями. Питання – як на даному етапі розвитку відслідковуватиметься подібне приховане фінансування ринку землі?

Тарас Висоцький прокоментував, що неухильно відслідковуватимуться всі норми Закону про землю, в межах їх формулювань. Усі покупці землі мають надати і підтвердити Фінансовому моніторингу джерела походження коштів і сплату податків із них, показати прозорість своїх доходів. У разі перевищення фактичного земельного банку в одних руках понад затверджені нормами Закону – 100 гектарів до 2024 року і 10 тисяч гектарів після 2024 року в однієї фізичної особи, Державний земельний кадастр має право в судовому порядку відчужувати і продавати такі понадлімітні земельні ділянки.

Наталя Буткова-Вітвіцька, директор Департаменту ММСБ «Ощадбанку», доповнила, що «Ощадбанк» пропонує договір, у межах якого клієнти вже зараз отримують фінансування не тільки оборотного капіталу, але й фінансування на придбання і модернізацію основних засобів, збільшуючи тим самим свої ліквідні активи до 2024 році. Це дозволить на той час погасити коротке фінансування і мати більший обсяг активів компанії як забезпечення для отримання кредиту на покупку землі.

Фото з Інтернету

 

Інші новини:


Жіноча команда Білоцерківців – їм усе до снаги!

Жінки – це керівна, спрямовуюча та відповідальна сила. А ще креативна, винахідлива, весела… Епітетів можна підібрати багато. І все це – про справжню жіночу команду, яка зустріла нас у Білоцерківцях: староста сільської ради Тамара Миколаївна Лук’яненко, діловод Тамара Михайлівна Сергієнко, бібліотекарка Ольга Михайлівна Олійник і соціальний робітник Ганна Павлівна Корнійченко.

2021-09-24 10:36