Скільки буде коштувати земля, якщо ринок запустять із 1 липня

2021-01-19 14:59

Формуючи прогнози на новий рік, багато хто цікавиться курсом долара, біткойна, рівнем інфляції і цінами на ринку нерухомості. А тим часом 2021-й, згідно з концепцією нинішньої влади, це завершення «30 років рабства». Мова про відкриття ринку землі, пише dsnews.ua.

Згідно з остаточною версією закону, який парламент прийняв 31 березня 2020-го, в перші 2,5 року після відкриття ринку — з 1 липня 2021 р. — можна буде купувати не більше 100 га в одні руки, а потім — до 10 тис. га. При цьому право на придбання наділів сільгосппризначення буде тільки у фізичних осіб. Юрособам таку можливість відкриють із 1 січня 2024 р. А ось іноземні громадяни та компанії (з певними винятками) зможуть купувати землю тільки в тому випадку, якщо українці схвалять це на всенародному референдумі. Варто відзначити, що банки зможуть отримувати землю лише в порядку звернення стягнення на ділянки як на предмет застави (причому вони повинні бути відчужені на торгах протягом двох років із дня набуття права власності). Крім того, закон забороняє продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Втім, аналіз показує, що більшість із зазначених обмежень можна обійти.

Тріада землекористувачів

Нинішня модель земельних відносин, як це не парадоксально звучить, є основою конкурентоспроможності нашого аграрного сектора (фактор доступної оренди і можливості не відволікати інвестиційні ресурси на викуп землі, направляючи їх на нові технології і техніку). Оренда землі сформувала в Україні унікальну тріаду землекористувачів: особисті господарства, фермери, великі агрохолдинги.

Останні, до речі, і зацікавлені у відкритті ринку землі, оскільки сьогодні вони конкурують з фермерами та одноосібниками за право користування землею за допомогою розміру орендної ставки, яка в свою чергу залежить від рівня доданої вартості кінцевого продукту, що генерується на даній ділянці. І тут все залежить від продуктового різноманіття: фермер, який вирощує різні види культур, заробляє з одного гектара більше і може запропонувати власнику землі вищу ставку оренди, ніж агрохолдинг, що спеціалізується на вирощуванні технічних монокультур і заробляє на валі і ефекті від масштабу. Так, у фермера середньої руки рівень доданої вартості кінцевої продукції з гектара може досягати $600-800 і, відповідно, він може заплатити за оренду $150-200 за га. В агрохолдингу товарний випуск із гектара становить в середньому $250, а значить ставка оренди, прийнятна для нього, — $50-100.

У разі відкриття ринку землі, в тому числі офіційно для компаній в 2024 р., конкуренція між землекористувачами буде відбуватися не за ставками оренди, а за ціною викупу землі у їхніх первинних власників, і тут ключовий фактор — обсяг і ставка залучених для викупу кредитних ресурсів. Очевидно, що в цій гонці виграють саме великі агрохолдинги, які зможуть залучати зовнішні позики під 5-6% під заставу землі. Природно, зроблять це не відразу, а протягом перехідного періоду, який встановлено законом у контексті етапності відкриття ринку. Тобто процес концентрації земельних наділів розтягнеться приблизно на п’ять років. Дрібні і середні фермерські господарства з урахуванням рівня їхніх оборотних коштів не зможуть сформувати активний попит на землю в масштабах цілої країни.

Дивний ринок

Земель сільськогосподарського призначення в Україні приблизно 27 млн га, з яких 17 млн, або 62%, передано в оренду. Як показують дані опитувань власників землі, продати свій наділ виявляє бажання приблизно 10% власників, тобто мова йде приблизно про 2 млн га. Навіть якщо бажаючих позбутися наділів буде більше, в умовах вже укладених договорів оренди захищені права орендаря на переважний викуп землі в разі активації ринку.

Є ще, правда, землі в державній власності. Зовсім недавно Геокадастр надав президенту інформацію, яка була озвучена Володимиром Зеленським та в більш чутливому суспільстві викликала б ефект вибуху бомби: з семи мільйонів гектарів державної ріллі пʼять були нібито вкрадені і залишилися лише два, які і були передані в користування обʼєднаних територіальних громад (ОТГ). По суті, мова йде про розкрадання приблизно $5 млрд, якщо взяти середню нормативну оцінку землі на рівні 25-26 тис. грн за гектар. І це могло бути розкраданням століття, якби не одне «але». Земля — це не портрет Джоконди, її не можна «вкрасти». Її можна незаконно переоформити на іншого власника. Тобто при наявності ефективних судів і прокуратури все відіграється назад.

Але, швидше за все, вся процедура передачі земель у відання ОТГ і була затіяна для того, щоб максимально ускладнити згадане вище «перегравання назад». До речі, цим частково пояснюється і нечувана бійка на нинішніх місцевих виборах, коли бюджети політичних партій зашкалювали, а «собівартість» депутатського крісла в деяких випадках піднімалася до $500 тис. Основна причина — відкриття ринку і передача державної землі місцевим громадам для подальшого продажу або здачі в оренду.

Таким чином, сумарну пропозицію земельних ділянок сільськогосподарського призначення на момент відкриття ринку землі можна оцінити в 3-4 млн га, як з боку приватних власників, так і з боку держави (приблизно порівну).

Гібридні покупки

Але як же обмеження на скупку землі в одні руки і до 2024 р. юрособами? З урахуванням затверджених параметрів робочої моделі відкриття ринку землі, на першому етапі відбудеться гібридна скупка земельних наділів. Великі компанії отримають можливість укладати договори купівлі-продажу з відкладальною умовою — датою підвищення ліміту покупки, коли до операцій підключаться юридичні особи. А умова про 10 тис. га в одні руки обходиться за допомогою підставних юросіб (на холдинг вистачить 30-40).

Крім того, найбільшими інструментами по концентрації землі можуть стати банки, які отримають землю у володіння за допомогою кредитно-заставних схем.

У місцевих ОТГ також буде можливість «гібридизувати» ринок землі. Тим більше, що обкатані схеми вже є: в минулі роки активно застосовувалися механізми включення земель сільськогосподарського призначення у межі населеного пункту з подальшою приватизацією її на «студентів і пенсіонерів». На фініші землю у підставних власників скуповували реальні власники, а вагома цінова дельта йшла в кишені чиновників, а не до місцевих бюджетів. У цьому році зміна цільового призначення землі буде істотно спрощена, так само як і посилені повноваження місцевих органів влади в частині контролю за обігом земель (з паралельною деконструкцією центральних держорганів влади, які виконували аналогічні функції). Тобто можливості обійти законодавчі обмеження з купівлі землі відкриваються широкі, як херсонський степ.

Ще до 2 млн га складе так званий фіктивний ринок, метою якого буде процедура узаконення сірих схем продажу землі, яка активно застосовується в останні роки. Мова про емфітевзис (особливе успадковане і передане право користування земельною ділянкою), оренду з пріоритетним правом викупу землі, що виділяється під особисте сільське господарство.

Незважаючи на поширювані чутки про те, що мораторієм скористалися схематозники, які за допомогою тіньових угод скупили всі землі, обсяг сірих механізмів отримання сільгоспземель, за оцінними даними, не перевищив кількох мільйонів гектарів, тобто охопив близько 10% загальної площі активних наділів. Цей сегмент буде активований після 2024 р.

Отже, сумарно ринок землі в 2021-2022 рр. складе до 4 млн га, і це на чверть буде ринок із купівлі земель фермерами та одноосібниками, але в основному — гібридні операції великих компаній, банків і ОТГ.

Інвестиції в землю

Загальний обсяг інвестицій на ринку землі в 2021-2022 рр. складе близько $2-3 млрд, які будуть вкладені в основному великими агрохолдингами, фермерами і спекулянтами, наближеними до чиновників ОТГ. Покупки будуть здійснюватися як за рахунок залучення кредитних ресурсів під заставу землі, як в українських банках, так і за кордоном — у західних пенсійних, венчурних та інвестиційних фондів, так і за рахунок внутрішніх ресурсів. Буде сформовано кілька шарів власників землі: фермери, банки (опосередковано через кредитно-заставні механізми), тисячі підставних осіб, які беруть участь у купівлі державних наділів, переданих у відання ОТГ. Тобто буде створюватися прошарок для первинного перерозподілу земельного капіталу, який скуплять за безцінь, блокуючи прихід на ринок легальних інвесторів, які апріорі не можуть брати участь у сірих схемах вкладень. Завдання даного етапу скупити все «смачне», щоб продати на піку зростання цін після допуску до ринку юридичних осіб та збільшення ліміту продажу до 10 тис. га, тобто після 2024 р.

Найбільш легальними гравцями в цій моделі будуть лише фермери й агрохолдинги: перші куплять за законом, другі спробують мінімізувати цінові ризики за рахунок форвардних контрактів на покупку землі (з відкладальною умовою).

Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 р. фігурує показник в 4000 грн, що з урахуванням девальвації може скласти в два рази більше. За методом альтернативної ренти отримуємо орієнтовну вартість землі в діапазоні $600 (на старті ринку) — $1300 (в 2024 р.). За методом капіталізації ренти і цінового мультиплікатора: $900 на старті і $1900 в 2024-му на етапі зрілого ринку. У будь-якому випадку мова не йде про ті суми, які називають деякі експерти, вимірюючи ціну на наш чорнозем десятками тисяч доларів.

Запуск під загрозою

Але не факт, що ринок таки буде запущений. У програмі Кабміну Олексія Гончарука (а модель ринку була сформована саме тим складом уряду) зазначено кілька реперних точок. Передбачалося залучення запобіжників проти земельного рейдерства, внесення 100% відомостей про земельні ділянки до державного земельного кадастру (до кінця 2020 р.). Але минуле літо і осінь 2020-го ознаменувалися новими битвами за врожай і землю із застосуванням збройних груп, а сам кадастр так і не почав повноцінно функціонувати. Для фермерів обіцяли закласти джерела дешевого кредитування, проте достатніх ресурсів в бюджеті на 2021 р. на ці цілі немає.

На жаль, Україна, швидше за все, вже впустила унікальний шанс поєднати дві системні реформи: земельну та пенсійну, що передбачає ексклюзив на покупку української землі для недержавних пенсійних фондів: в такому випадку земельна рента залишалася б в країні і йшла б на виплату пенсій для наших пенсіонерів.

Фото з Інтернету
 

Інші новини:


КП «Зеленбуд» придбав сучасну газонокосарку

При цьому на закупівлі обладнання вдалося добряче зекономити бюджетні кошти.

2021-02-26 11:42